همه چیز درباره قرارداد ملکی

همه چیز درباره قرارداد ملکی

تعریف اجاره

مفهوم لغوی اجاره

اجاره به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می شود. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل اجر بر وزن ضرب و قتل می باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است. اجر یا اجرت از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است، امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن چه که بعضی تصور می کنند، اجاره مصدر آجر ، یوجر نیست بلکه مرادف با اجر است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر آجر یوجر، ایجار، است نه اجاره.

مفهوم حقوقی اجاره

در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی محسوب نمی شود: اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

دکتر کاتوزیان تعریف این ماده از اجاره را کامل نمی دانند و اینگونه تعریفی از اجاره ارائه می دهند: اجاره عقد معوضی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره به مدت معینی می شود.

انواع اجاره ها و قانون حاکم:

با بررسی قوانین موجر و مستاجر به سه گروه اجاره بر می خوریم که بایستی قوانین حاکم بر هر یک از آنها را پیدا کنیم.

اجاره محل سکونت:

تجربه قانونگذاری نشان داده است که محدود کردن آزادی اراده و حمایت دولت از مستاجران در بحث اجاره محل سکونت آثار نامطلوبی به بار می آورد چرا که دیگر مالکان میلی به انعقاد قرارداد با مستاجران ندارند که این خود باعث کم شدن عرضه محل های مسکونی می شود که از نتیجه های طبیعی آن بالا رفتن قیمت اجاره بها است. بهمین جهت دولت ناچار شد که آرام آرام به سوی قانون مدنی متمایل شود و از دخالت بی مورد در این رابطه اجتماعی پرهیز کند. که ابتدائا از قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ شروع شد وسپس تاثیر خود را در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نشان داد. بدن ترتیب که اجاره محل های مسکونی از شمول قانون خارج و به حکومت قانون مدنی پیوست.از جمله مهمترین استثناها عبارتند از:

ساختمانها و محل هایی که به منظور سکونت عرفا بطور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می شود(بند ۳ ازماده ۲)
کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۵۴ صادر شده و می شود.
خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی،بمناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد.(بند۵ ماده۲)
واحد های مسکونی که پس از اجرای این قانون(۱۳۵۶) به اجاره واگذار می گردد.

اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.
بخش قابل توجهی از شهروندان در شهرهای کوچک و بزرگ کشور با مشکل مستاجری اعم از مسکونی یا تجاری دست به گریبان هستند که چنانچه مالکین به عنوان طرف دیگر این موضوع را نیز به جمعیت آنها بیفزاییم به حدود۴۰درصد از جمعیت در شهرهای بزرگ می رسیم. چنانچه موجرین و مستاجرین از حقوق خود و طرف مقابل آگاه باشند نه تنها انتظارات روشن و آرامش در روابط آنها جای هرگونه تنش و درگیری را خواهد گرفت بلکه از تعدد شکایت های اجاره نیز که نظام دادرسی را دچار مشکل تراکم پرونده می کند جلوگیری خواهد کرد.هدف ما در این مقاله بررسی کامل عقد اجاره نیست بلکه در صدد هستیم تا با بیان کلیاتی پیرامون عقد اجاره درنهایت به مواردی اشاره کنیم که امکان تخلیه را فراهم می آورند.

هزینه تعمیرات ملک بر عهده کیست؟ موجر یا مستاجر؟

ملکی که اجاره داده می شود ممکن است در طول مدت اجاره دچار عیب شود؛ معمولا درچنین مواردی موجر و مستاجر به وظایف خود عمل می کنند و تعمیرات ملک بدون هیچ مشکلی انجام می شود؛ اما در برخی موارد این تعمیرات مشکلاتی را به وجود می آورد که ممکن است برای حل کردن آن سر و کار دو طرف به دادگاه بیفتد. در گفت وگو با کارشناسان به بررسی معیارهای قانون برای نحوه تقسیم هزینه های تعمیرات بین موجر و مستاجر می پردازیم.

عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی در بررسی نحوه تقسیم هزینه های مربوط تعمیرات بین موجر و مستاجر با توجه به قوانین موجود می گوید: در صورتی که در ملک اجاره داده شده عیبی به وجود آید قانون مدنی پرداخت هزینه های تعمیرات را به دو قسمت تقسیم کرده است که شامل تعمیرات جزیی یا فرعی و تعمیرات کلی یا اساسی می شود.

دکتر غلامعلی سیفی زیناب توضیح می دهد: هزینه تعمیرات جزیی یا فرعی به عهده مستاجر است و هزینه تعمیرات کلی و اساسی به عهده موجر است. تشخیص هزینه های جزیی یا فرعی از هزینه های کلی و اساسی، تابع عرف است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است. به عنوان مثال هزینه های مرتبط با سرویس سالیانه شوفاژ و تعمیرات جزیی آن به عهده مستاجر است و هزینه های مرتبط با مشکلات جدی در موتورخانه قطعا بر عهده مالک قرار دارد.

مطالبه هزینه ها از موجر

مشخص شد که هزینه های تعمیرات کلی و اساسی بر عهده صاحب خانه یا موجر است؛ اما اگر او از این تکلیف خود سر باز زد و از انجام آن خودداری کرد تکلیف چیست؟ این حقوقدان در این باره توضیح می دهد: در صورتی که موجر از تعمیر ملک استیجاری خودداری کند ابتدا مستاجر به صورت محترمانه از مالک درخواست تعمیر بنا را می کند، در صورتی که موجر در تعمیر بنا کوتاهی کند اگر هزینه تعمیرات بالا باشد و مشکل ایجاد شده در بنا زیاد باشد به طوری که مانع استفاده مستاجر از ملک مذکور شود باعث فسخ قرارداد می شود و موجر مستحق اجاره بها نخواهد بود.

اما در چنین شرایطی به هیچ عنوان مستاجر حق کاهش اجاره در قبال تعمیراتی را که به عهده موجر بوده و خودش پرداخت کرده است، ندارد زیرا در این صورت باعث آشفتگی و بروز هرج و مرج می شود. سیفی زیناب در ادامه به بررسی فرض دیگری می پردازد و می گوید: اگر در بنا مشکلی جدی ایجاد شود که هزینه تعمیر آن به عهده موجر است و مستاجر هزینه تعمیر آن را متقبل شده باشد موجر به مستاجر بدهکار می شود و مستاجر باید به دادگاه اطلاع دهد.در این صورت دادگاه شورای حل اختلاف با استفاده از کارشناس مبلغ را بررسی و صورت جلسه می کند.

خودداری مستاجر از همکاری برای تعمیرات

این وکیل دادگستری در ادامه به فرضی اشاره می کند که مستاجر در برابر تعمیر ملک مقاومت می کند. سیفی زیناب توضیح می دهد: مالک در این شرایط می تواند مستاجر را ملزم به تعمیراتی که به عهده وی است، کند و اگر مستاجر در برابر هزینه این تعمیرات مقاومت کند موجر می تواند ملک مذکور را به میزانی که مستاجر بتواند از آن بهره برداری کند تعمیر نماید و برای بازستانی طلب خود تا زمان تمام شدن اجاره صبر کند و سپس از طریق مراجعه به دادگاه درخواست طلب خود را از مستاجر اعلام کند، زیرا در صورتی که برای بازستانی طلب خود اقدام کند باعث ایجاد اختلال می شود.

سوالی که پیش می آید این است که اگر عیب آن قدر بزرگ باشد که دیگر نتوان از ملک اجاره داده شده استفاده کند، تکلیف قرارداد اجاره چه می شود؟ این وکیل دادگستری توضیح می دهد: اگر عیبی در ملک به وجود بیاید که مانع بهره برداری مستاجر از آن شود تشخیص آن به عرف یا بسته به زمان و مکان بروز آن مشکل است. برای مثال اگر در یک منطقه در نزدیکی ملک مسکونی گاوداری احداث شود عیب ملک به عرف و شرایط مکانی جایی که نقص را به وجود آورده است، بستگی دارد؛ اما در صورتی که ملک غیر قابل استفاده شود و نتوان از آن بهره برداری کرد باعث فسخ قرارداد می شود.

سیفی زیناب ادامه می دهد: در صورتی که خرابی یک واحد استیجاری مثل نشت آب برای یک واحد مسکونی دیگر مشکلاتی ایجاد کند رفع چنین مشکلاتی که در آن مسبب خرابی یک واحد، مالک واحد دیگری است هزینه های مربوط به این مشکل و تعمیرات آن به عهده عامل زیان رسان است. اگر این مشکل، مشکل کلی و پرهزینه ای باشد پرداخت هزینه ها و تعمیرات آن به عهده موجر است و اگر موجر در دسترس نباشد و مشکل آن واحد ضروری باشد، مستاجر اقدام به تعمیر واحد زیان دیده می کند و از موجر طلبکار می شود. ولی در صورتی که مشکل جزیی باعث بروز خرابی واحد دیگری شده باشد، هزینه و تعمیرات آن به عهده مستاجر واحدی است که مسبب زیان واحد دیگری شده است.

تفکیک اجاره نامه های قبل از ۷۶ و بعد از آن

یک وکیل دادگستری در خصوص هزینه های تعمیرات آپارتمان و نحوه تقسیم آن بین موجر و مستاجر می گوید: در صورت بروز مشکلات و معایبی در یک ملک استیجاری، باید در نظر گرفته شود که اجاره نامه تابع قانون چه سالی است. اگر تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد در هر صورت عیبی که ناشی از ملکیت باشد یعنی لازمه نگهداری عین باشد به عهده مالک است. مسعود امانی توضیح می دهد: به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ اگر مشکل ایجاد شده لازمه انتفاع باشد به عهده مستاجر است و همچنین اگر عیب و نقص ایجاد شده بر اثر استهلاکی باشد که به مرور زمان و طی استفاده مداوم باشد به عهده مالک است.

این کارشناس حقوقی اضافه می کند: در صورتی که در ملک استیجاری مشکلاتی ایجاد شود که تعمیرات و پرداخت هزینه های آن به عهده موجر است و موجر از تعمیرات آن سرباز زند و کوتاهی کند مستاجر می تواند الزام او را بخواهد و اگر مشکل ایجاد شده اورژانسی بوده و نیاز به تعمیرات فوری باشد و امکان اعزام مالک و رفع مشکل نباشد، مستاجر اقدام به تعمیر ملک مذکور می کند و به میزان هزینه های پرداخت شده از موجر طلبکار می شود. اما به طور کلی بهتر است در زمان نوشتن اجاره نامه شرط شود که در صورت بروز چنین مشکلاتی پرداخت هزینه ها و رفع مشکل به عهده چه کسی است.

اما به هیچ عنوان مستاجر در صورت پرداخت هزینه هایی که به عهده موجر بوده و خود او متقبل شده است نمی تواند در قبال آن از اجاره بکاهد؛ زیرا در هر صورت باید مراحل قضایی آن طی شود مگر در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت بروز مشکلی که به عهده موجر است اما مستاجر هزینه های خسارات وارده را متقبل شود مستاجر اختیار دارد که به میزان هزینه های پرداختی از اجاره بکاهد.

این وکیل دادگستری اضافه می کند: جبران خسارت های وارده توسط مستاجر جزو حقوق مالک است و مستاجر موظف به پرداخت هزینه ها و رفع مشکل ایجاد شده است و موجر می تواند از طریق دادگاه الزام رسیدگی مستاجر را بخواهد. اگر در صورت بروز مشکل و ممانعت مستاجر در رفع آن، آسیب ایجاد شده گسترش یابد، موجر می تواند الزام رفع آسیب را از حیث مسئولیت مدنی از مستاجر بخواهد.

امانی متذکر می شود: اگر عیب ایجاد شده به گونه ای باشد که ملک استیجاری فاقد بهره برداری شود و مستاجر نتواند از آن استفاده کند، در این صورت از زمان بروز عیب اجاره نامه فسخ می شود و مالک مستحق اجاره بها نیست. همچنین اگر خرابی ملکی مسکونی باعث بروز مشکلات و زیان به ملک مسکونی دیگری شود در هر حال رفع مشکل و پرداخت هزینه ها به عهده صاحب ملک زیان رسان است و مالک باید از باب مسئولیت مدنی به رفع مشکل بپردازد و هزینه های تعمیرات ملک زیان دیده را متقبل شود

یک وکیل دادگستری در بررسی نحوه تقسیم هزینه های تعمیرات بین موجر و مستاجر می گوید: اگر در ملک اجاره داده شده عیبی به وجود آید مثلا به دلیل نشت لوله دیوارها نم بکشد، در این صورت باید توجه داشت که عقد اجاره مشمول روابط خصوصی افراد می شود و با توجه به اصل آزادی اراده طرفین می توانند در این خصوص هر گونه که می خواهند توافق کنند. علیرضا جعفرزاده خاطرنشان می کند: اگر موجر و مستاجر هیچ گونه توافقی با هم نداشته باشند بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی چنانچه عین مستاجره برای انتفاع نیاز به تعمیرات و مخارجی داشته باشد بر عهده مالک است، مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد. بنابراین تعمیرات جزیی و تزیینی که مربوط به استفاده بهتر و شخصی مستاجر است به عهده خود مستاجر است.

این وکیل دادگستری می گوید: چنانچه تعمیرات جزو تعمیراتی باشد که موجر باید انجام دهد و مشارالیه از این کار استنکاف کند مستاجر می تواند با طرح دعوی الزام موجر را از دادگاه بخواهد؛ اما حق کاهش از اجاره بها را ندارد و تنها حق فسخ قرارداد را دارد.
علیرضا جعفرزاده می گوید: اگر عیب آن قدر بزرگ باشد که دیگر نتوان از ملک اجاره داده شده استفاده کند، باید در نظر داشت عیبی که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد موجب فسخ اجاره است ولیکن هرگاه به دلیل عیب موجود درعین مستاجره، مورد اجاره از قابلیت انتفاع خارج شود نتوان رفع عیب کرد قرارداد اجاره به استناد ماده ۴۸۱ قانون مدنی باطل می شود و در صورتی که خرابی یک واحد استیجاری مثل نشت آب برای یک واحد مسکونی دیگر مشکلاتی ایجاد کند، در صورت عدم توافق دو واحد برای رفع این مشکل واحدی که از نشتی آب خسارت دیده است باید به طرفیت مالک واحد دیگر طرح دعوی مطالبه خسارت کند. اگر سبب ورود این خسارت مستاجر باشد آنگاه مالک می تواند خسارت های پرداختی را از مستاجر دریافت کند.

آیا ملک اجاره ای را می توان اجاره داد؟

وقتی آپارتمانی اجاره داده می شود، دو مالک پیدا می کند؛ اولین مالک اجاره دهنده است که مالکیت عین آپارتمان را دارد و دومین مالک اجاره گیرنده است که مالکیت منافع آپارتمان را از آن خود می کند. حالا سوالی که پیش می آید این است که آیا مستاجر می تواند این منافع را که مالک شده است به شخص دیگری منتقل کند؟ مثلا او هم قرارداد اجاره ای منعقد کند و کسی را مستاجر خود کند؟ برای پاسخ به این سوال به گفت و گو با کارشناسان پرداخته ایم.

رویکرد متفاوت دو قانون

یک وکیل دادگستری با توجه به قانون مدنی در خصوص این موضوع که آیا مستاجری که محلی را اجاره کرده است، می تواند آن را به دیگری اجاره دهد؟ توضیح می دهد: مستاجر پس از اجاره کردن ملکی، مانند مالک آن به حساب می آید و حق اجاره دادن به غیر را نیز دارد، مگر اینکه این اختیار را مالک از مستاجر سلب کرده باشد و بین طرفین توافق شده باشد که مستاجر حق اجاره دادن ملک را به دیگری ندارد.

علیرضا طهماسبی می گوید: اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد در این صورت هم به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، مستاجری که ملک مسکونی را اجاره می کند حق انتقال به غیر ندارد مگر اینکه بین مستاجر و موجر توافق شده باشد و مستاجر از موجر رضایت کتبی داشته باشد که مستاجر هیچ محدودیتی در مورد اجاره دادن ملک مذکور به غیر را ندارد.

قانون و موجر و مستاجر سال ۵۶ علاوه بر املاک تجاری و اداری، برای املاک مسکونی نیز برقرار بوده است؛ اما اکنون تنها املاک تجاری مشمول این قانون هستند. طبق این قانون مستاجری که ملکی را اجاره می کند، حق انتقال به دیگری را ندارد، مگر از مالک رضایت نامه کتبی داشته باشد. اگر مستاجر ملکی را به دیگری اجاره دهد، در صورتی که از مالک رضایت کتبی نداشته باشد، مالک می تواند طی اظهار نامه ای حق سر قفلی را از مستاجر سلب کند.

وی ادامه می دهد: در خصوص اجاره هایی که در زمان حکومت قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ واقع شده است؛ یعنی اجاره منعقد شده قبل از ۱۳۷۶ باید متذکر شد که در سال ۵۶ هدف قانونگذار ایجاد حق سر قفلی برای مستاجران بوده است و به موجب این قانون هر کسی که املاک تجاری را اجاره کند، حق کسب و پیشه و حق سر قفلی آن را دارد و این قانون تا سال ۷۶ برقرار بود؛ اما طبق قانون سال ۷۶ هر کسی ملکی را اجاره کند و مالی به عنوان سر قفلی پرداخت کند، برای مستاجر حق سر قفلی ایجاد می شود و کلیه املاک تجاری، مسکونی و اداری تابع توافق طرفین هستند و به طور کلی قانون سال ۷۶ بازگشت به مقررات قانون مدنی در باب عقد اجاره است.

تعداد ساکنان ملک استیجاری

این وکیل دادگستری در خصوص تعداد افرادی که می توانند در یک ملک استیجاری سکونت کنند، نیز می گوید: در اجاره نامه هایی که بنگاه های املاک برای املاک مسکونی منعقد می کنند اگر در قسمتی از قرارداد تعداد مستاجران مشخص شود و مالک شرط کند که ملک خود را به چند نفر اجاره می دهد و مستاجر بپذیرد؛ اما در زمان سکونت در ملک مذکور بیش از تعداد شرط شده در اجاره نامه ساکن باشند، مستاجر تخلف کرده است و چون تخلف از شروط ضمن عقد اجاره است موجر مستحق فسخ اجاره نامه است.

طهماسبی در مورد اجاره پارکینگ یا انباری به دیگری هم می گوید: اگر قرارداد منعقد شده راجع به انتقال به غیر ساکت باشد یعنی در مورد انتقال ملک به دیگری شرط و یا توافقی نباشد مستاجر می تواند پارکینگ و یا انباری مختص ملک خود را به ساکنان همان ساختمان اجاره دهد اما اگر به صورت کلی شرط شده باشد که مستاجر حق اجاره دادن پارکینگ و یا انباری به غیر را ندارد در صورت تخلف از سوی مستاجر مالک مستحق فسخ اجاره نامه می باشد.

یک وکیل دادگستری نیز در خصوص امکان اجاره دادن ملک از سوی مستاجر توضیح می دهد: در اجاره نامه هایی که بین موجر و مستاجر نوشته می شود قسمتی پیش بینی شده است که مالک را مورد سوال قرار می دهد که آیا مستاجر حق اجاره دادن این ملک به غیر را دارد؟ چنانچه پاسخ موجر به این پرسش مثبت باشد مستاجر این اختیار را دارد که پس از اجاره ملک مذکور و انعقاد قرارداد، ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. اما در صورتی که موجر این اجازه را به مستاجر ندهد مستاجر به هیچ عنوان حق اجاره دادن ملک مذکور را به شخص دیگری ندارد. غالبا موجر به این پرسش پاسخ منفی می دهد و این اختیار را از مستاجر سلب می کند.

عادل عظیمی اضافه می کند: در اجاره نامه های اداری و تجاری نیز مانند اجاره نامه های مسکونی طبق توافق طرفین حق اجاره دادن به غیر به مستاجر داده می شود و در غیر این صورت مستاجر حق اجاره به غیر را ندارد. قانون سال ۵۶ هم اشاره به اماکن مسکونی دارد هم اشاره به اماکن تجاری دارد؛ اما در سال ۶۲ قانون دیگری برای اماکن مسکونی به تصویب رسید و همچنین در سال ۶۵ نیز ماده واحده ای در خصوص این موضوع نیز تصویب شد و در قانون مالک و مستاجر سال ۷۶ قانون سر قفلی به تصویب رسید.

این کارشناس حقوقی معتقد است: در اجاره نامه هایی که بنگاه های املاک برای املاک مسکونی منعقد می کنند در قسمتی که تعداد مستاجران درج می شود، لزومی به ذکر تعداد دقیق افراد ساکن آن ملک نیست و اگر ذکر شود تنها اشاره به سکونت یک خانواده دارد. اگر در ملک استیجاری بیش از این تعداد سکونت کنند موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف این مطلب را گزارش دهد و اظهار شکایت کند. وی تاکید می کند: مستاجر این اختیار را ندارد که پارکینگ یا انباری را به دیگری اجاره دهد حتی مالک ساختمان هم این اجازه را ندارد که پارکینگ و یا انباری مختص ملک خود را به غیر از افراد ساکن همان ساختمان اجاره دهد.

تغییرات بعد از سال ۱۳۷۶ زیاد بوده است

یک کارشناس حقوقی دیگر معتقد است: از آنجا که در مرداد ماه سال ۱۳۷۶ قانون موجر و مستاجر تغییرات زیادی کرده است از تاریخ لازم الاجرا شدن آن اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون مصوبه ۱۳۷۶ و شرایط بین موجر و مستاجر خواهد بود. از این رو ماده ۴۷۴ قانون مدنی مقرر می کند: مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

بنابراین اگر این حق انتقال داده شد یا حتی قرارداد در این زمینه ساکت باشد، مستاجر چنین حقی خواهد داشت مگر اینکه به موجب قانون مدنی و نیز اصل لزوم قراردادها در موقع تنظیم اجاره نامه طبق شرط ضمن عقد اجاره، چنین حقی از مستاجر یا قائم مقام وی گرفته شده باشد.

علی ادراکی ادامه می دهد: اگر قراردادی مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد باید بین اماکن استیجاری با کاربری تجاری و مسکونی قائل به تفکیک شویم، بدین نحو که اجاره محل های تجاری تابع قانون ۱۳۵۶ و نیز اجاره اماکن مسکونی تابع قانون سال ۱۳۶۲ است که در هر دوی آنها به موجب ماده ۱۰ قانون نخست (با لحاظ ضمانت اجرای موجود در بند ۲ ماده ۱۴) و نیز بند الف ماده ۸ قانون سال ۱۳۶۲ به طور کلی این حق را از مستاجر سلب کرده اند و حتی در موارد سکوت طرفین نیز مستاجر حق انتقال تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر ندارد مگر اینکه چنین اختیاری از طرف موجر به مستاجر داده شده باشد.

بدیهی است با عنایت به قاعده مسلم حقوقی که قانون خاص و موخر، مخصص و از بین برنده قانون عام مقدم است در این زمینه روابط استیجاری مربوط به آن دو قانون نمی توان مشمول ماده ۴۷۴ قانون مدنی دانست. در خصوص اجاره دادن ملک های اداری، تجاری و مسکونی به غیر باید متذکر شد غیر از اماکن تجاری مشمول قوانین سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ محل هایی که مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشند هیچ تفاوتی از لحاظ کاربری مسکونی، تجاری و اداری نخواهند داشت.

این کارشناس حقوقی در پاسخ به این سوال که آیا در این خصوص بین اجاره هایی که در زمان حکومت قوانین موجر و مستاجر سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ واقع شده با اجاره منعقد شده بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ مغایرتی وجود دارد یا خیر؟ می گوید: قانون سال ۱۳۷۶ به تبعیت از قانون مدنی سکوت قرارداد را در این گونه موارد به ضرر مستاجر تفسیر نمی کند بلکه وی را مجاز به انتقال منافع می داند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد. بی تردید مستاجری که حق انتقال منافع استیجاری را به غیر نداشته مرتکب تخلف شده است و موجر نیز به قبل حق فسخ اجاره و درخواست تخلیه را از دادگاه صالح خواهد داشت.

تبدیل آپارتمان اجاره ای به کاروانسرا

ادراکی در خاتمه تاکید می کند: هر گاه تعداد مستاجران در واقع بیشتر از تعداد مندرج در قرارداد باشد و به طور مثال هر گاه علاوه بر خانواده مستاجر که از قبل تعدادشان به توافق می رسد مادر وی نیز به مدت طولانی (که بستگی به نظر عرف جامعه دارد) در همان محل اقامت داشته باشد نه تنها از نظر شرعی دارای اشکال است بلکه نوعی انتقال به غیر جزیی محسوب می شود و برای موجر حق فسخ و تخلیه عین مستاجره را به وجود می آورد.

موجر همچنین می تواند به مبلغی اضافی تراضی کند یا تفاوت آن را بگیرد که در عرف خسارت خوانده می شود. بدیهی است این مساله اختصاص به هیچ کدام از قوانین مربوط نداشته و بی تردید جزو موارد انتقال قسمتی از کل و مورد اجاره تلقی می شود. مستاجر نمی تواند بدون اذن موجر پارکینگ، انباری یا مشاعاتی نظیر پاسیو و بام را که قسمتی از عین مستاجره به حساب می آید به هر نحوی به دیگری منتقل کند مگر این که واجد چنین اختیاری باشد.

تخلیه املاک مسکونی چگونه است؟

قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ وقانون مدنی. موضوع عقد اجاره در بخش املاک به دو دسته اماکن تجاری و مسکونی تقسیم می شود که می توان به طور کلی گفت که در بخش اجاره محل کسب و تجارت قانون مصوب ۱۳۵۶ و در بخش اجاره محل سکونت قانون مصوب ۱۳۶۲ حاکم است و در مورد قراردادهای اجاره محل کسب و مسکن که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ حکومت دارند.قوانین فوق مواردی را مشخص کرده است که موجر یا مستاجر می توانند قرارداد اجاره را فسخ کنند و تخلیه عین مستاجره را بخواهند.

اگر دو شاهد وجود نداشت چطور؟
چنانچه قرارداد شفاهی باشد تکلیف چیست؟

پیچیدگی هایی که در این پاسخ هرچند مختصر وجود دارد این نیاز را در ما نمایان می کند که بایستی اطلاعات بیشتری پیرامون اجاره و تخلیه اماکن تجاری و مسکونی بدست آوریم.امیدواریم این مقاله که انجام آن حاصل رهنمود های استاد گرانقدر ،حسینی پاسندی است قدمی مارادر نیل به این هدف نزدیکتر کند.

با بررسی قوانین مربوط به اجاره و موجر و مستاجر به سه دسته قوانین مهم بر می خوریم که کماکان قابلیت اجرایی دارند. پس باید این قوانین را شناخت و دایره شمول و مصادیق آن را مشخص کرد.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷
به طور خلاصه می توان گفت اماکن تجاری که قبل از سال۵۶ یا بعد از سال۵۶ تاقبل از سال ۷۶ به اجاره یا به عنوان صلح منافع، داده شده باشند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ خواهند بود.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶فقط در نقاطی اجرا می شود که وزارت دادگستری لزوم اجرای آن را در این نقاط آگهی کرده باشد.آیین نامه ای وضع شده است که این نقاط رامشخص کرده است مثلا در نقاط روستایی این قانون اجرا نمی شود.
اماکنی که از قبل از سال ۶۲ تا قبل از سال۱۳۷۶ برای سکنی به تصرف مستاجر داده شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۶۲می باشند. درواقع قانونگذار اماکن مسکونی را از شمول قانون ۵۶ خارج کرد.
کلیه اماکن مسکونی،تجاری ،کسب و پیشه، اماکن آموزشی،خوابگاه های دانشجویی، ساختمانهای دولتی و نظایر آن با قرارداد رسمی یا عادی بعد از سال ۷۶ تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶و قانون مدنی خواهد بود.
البته به موجب ماده ۲ قانون سال ۷۶قرارداد های عادی اجاره باید در دو نسخه تنظیم،مدت اجاره قید شود،به امضای طرفین برسد و بوسبله دو شاهد گواهی شود. در غیر این صورت مشمول قانون ۷۶ نمی شود.

به موجب ماده ۲ آیین نامه اجرایی این قانون موارد ذیل از شمول قانون ۷۶ خارج هستند:

روابط استیجاری قبل از اجرای قانون روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن این قانون باشد. روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات شفاهی با موجر به عنوان اجاره

موارد تخلیه ی اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت قرارداد.مثلا قراردادی در سال ۱۳۸۰ به مدت دوسال منعقد می شود.قبل از اینکه دوسال تمام شود مستاجر ملک را تخلیه می کند.در اینجا نمی توان از مقررات قانون سال ۱۳۷۶ استفاده کرد.

در صورتی که سند عادی اجاره مطابق ماده ۲ قانون تنظیم نشده باشد.

سوالی که در اینجا مطرح می شود ابن است که اگرقرارداد اجاره ای بعد از سال ۷۶ منعقد شود اما شرایط مقرردر ماده ۲ در آن رعایت نشود مشمول چه قانونی است؟در پاسخ می توان گفت اگر قرارداد اجاره مسکونی باشد مشمول مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجرو مستاجر سال ۶۲ می شود.اگر تجاری باشد مسئله اختلافی است.بعضی ها معتقدند که مشمول قانون سال ۵۶ است و دکتر کاتوزیان مشمول قانون مدنی می دانندبا این استدلال که قانونگذار پس از تصویب قانون سال ۷۶ قصد داشت برای همیشه خود را از قید و بند های مقررات سالهای ۵۶ و ۶۲ رها کند.

نتیجه اینکه : قانون روابط موجر و مستاجر تنها در مورد املاکی که قبل از سال ۱۳۵۴ ساخته و پیش از اجرای قانون(۱۰/۶/۵۶) به اجاره واگذار شده است حکومت دارد و بقیه اجاره هاو از جمله اجاره املاکی که بطور فصلی و کمتراز شش ماه داده می شود تابع قانون مدنی و قرارداد های خصوصی است.

البته قانون ۱۳۶۲ نیز بدون استثنا باقی نمانده است.چنانکه در بند ب از ماده ۲ خانه های سازمانی تابع قوانین خاص خودقرار گرفت.پس باید پذیرفت که هنوز هم قواعد قانون ۱۳۵۶ در مورد تخلیه این گونه خانه ها حکم فرما است.

اجاره محل کسب،پیشه و تجارت:

در مورد اینگونه اجاره ها روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حکمفرما است؛ نظارت دولت بر رابطه طرفین قرارداد ادامه دارد و اجاره را به صورت یک سازمان حقوقی نگاه می دارد.البته دو استثنا نیز وجود دارد:

در گذشته دادگاه ها بطور قاطع باغ هایی که بمنظور پرورش گل و نهال اجاره داده می شود راتابع قانون روابط مالک و مستاجر می شناختند اما در وضع کنونی قانون مدنی و قواعد امری دیگر در این زمینه بر روابط طرفین حکومت دارد.
وا گذاریهای شهرداری تهران که بطور معمول برای کسب و پیشه و تجارت است تابع قرارداد است و شهرداری می تواند مستاجر را در پایان مدت یا در صورت فسخ موظف به تخلیه کند.

اجاره های به منظور دیگر:

قبلا تصور بر این بود که اجاره ها یا به منظور سکونت است یا برای کسب و پیشه و تجارت، ولی دادگاهها به مواردی برخورد می کردند که در هیچیک از این دو گروه نمی آمد: برای مثال،محل درمانگاه عمومی یا انجمن حمایت از هنرمندان و نویسندگان و که نه محل سکونت بشمار می آمد و نه در زمره محل های تجارت و پیشه بود.پس رویه قضایی به تردید می افتاد که اجاره این محل ها را تابع چه قانونی قراردهد،قانون مدنی یا قانون روابط مالک و مستاجر؟

در اثر همین تجربه در ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ به محل هایی که بمنظور دیگری اجاره داده می شود اشاره شد و تبصره ۲ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ افزود که: درصورتی که مورد اجاره بمنظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده می شود،از هر حیث تابع مقررات مربوط به محل سکنی خواهد بود.

در تبصره یک ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر۱۳۶۲ نیز آمده است: در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب و پیشه و تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.

فصل اول-بررسی اجاره محل کسب پیشه و تجارت و تخلیه آن:

اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:

محل هایی که تا تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند.
محل هایی که از تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ تا تاریخ ۱ /۷ /۱۳۷۶ برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۸/۹/۱۳۶۵ هستند.
محل هایی که از تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ به بعد به اجاره واگذار شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۷/۶/۱۳۷۶ هستند.
این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است.
از آنجایی که تخلیه اماکن ازنتایج مستقیم انحلال قرارداد اجاره است ما در قالب انحلال اجاره به موارد تخلیه محل کسب ،پیشه و تجارت می پردازیم.

مبحث اول :انحلال اجاره

اجاره ممکن است در اثر درخواست ابطال یا فسخ یکی از دوطرف عقد یا جانشین آنان منحل شود.بحث درباره بطلان و فسخ اجاره تنها جنبه نظری ندارد.زیرا،نه تنها فسخ اجاره ناظر به آینده است و ابطال آن آثار عقد را از روز نخست از بین می برد،درخواست فسخ را تنها کسی می تواند بکند که قانون به او حق داده است ولی تقاضای ابطال از هر ذینفعی پذیرفته می شود.باید این نکته را یادآور شد که پایان یافتن مدت اجاره باعث انحلال رابطه حقوقی دوطرف نمی شود؛با وجود این نباید چنین پنداشت که سپری شدن مدت اجاره هیچ اثری در این رابطه ندارد.بنابراین موارد انحلال اجاره را در سه گفتار پی می گیریم:

گفتار اول :بطلان اجاره

از آنجایی که قواعد کلی معاملات برقرارداد اجاره حکومت می کند،قرارداد اجاره درصورتی باطل است که یا بطور صریح از طرف قانونگذار ممنوع شده باشد یا در ارکان اساسی آن خللی موجود باشد.اکنون باید دید کدامیک از موارد پیش بینی شده در مواد ۱۲ و۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر۵۶ ناظر به بطلان اجاره است.

بند اول: قابل استفاده نبودن عین مورد اجاره

موضوع عقد اجاره منفعت است و هدف از قرارداد این است که مستاجر بتواند استفاده ای را که مقصود دو طرف بوده است از عین ببرد.بنابراین،اگرمورد اجاره قابل استفاده نباشد،از لحاظ مستاجرو بر مبنای قراردادی که او با مالک بسته است،مانند موردی است که عین از بین رفته و توافق بدون موضوع باقی مانده است.(مواد۴۸۱و۴۸۳ و۴۹۶ ق.م). عیبی هم که رفع نشود و قابلیت انتفاع را از بین ببرد در دید مستاجر به منزله تلف مورد اجاره است و عقدی که موضوع خود را از دست بدهد وجود ندارد تا قابل فسخ باشد.بنابر این نباید این مورد را از موارد فسخ پنداشت بلکه از موارد بطلان است.

بند دوم: انتقال به غیر از طرف مستاجری که این حق از او سلب شده است:

در مواردی که اجاره مقید به انتفاع شخص مستاجر باشد،بدین گونه که تنها او بتواندمالک منافع و متصرف عین باشد، یا حق انتقال به غیر بطور صریح از مستاجر سلب شود مالکیت او نسبت به منافع کامل نیست و نمی تواند آن را به دیگری منتقل سازد.طبیعی است که در چنین شرایطی، اگر مستاجر منافع را به دیگری انتقال دهد، این اجاره باطل است و موجر می تواند ابطال آن و تخلیه مستاجر دوم را از دادگاه بخواهد. ولی ابطال اجاره ای که با تجاوز از حق مستاجر منعقد شده،در پاره ای مواردبرای حفظ حقوق مالک کافی نیست.زیرا احتمال دارد که مستاجر اول همینکه سرنوشت اجاره دوم را در خطر ببیند عین مورد اجاره را خود تصرف و ادعا کند که ابطال اجاره دوم به رابطه حقوقی او با مالک خلل نمی رساند.این ادعا از نظر بطلان اجاره اول درست است،زیرا اعلام بطلان اجاره دوم به خودی خود اجاره اول را باطل نمی کند.ولی از آنجا که مستاجر برخلاف شرط صریح یا ضمنی اجاره اقدام کرده است، موجر حق پیدا می کند که عقد را فسخ کند و تخلیه عین را خواستار شود.

بنابراین مالک برای تخلیه کامل عین باید ابطال اجاره دوم را به منظور اثبات تخلف مستاجر از شرایط عقد، و فسخ اجاره نخست را درخواست کند،سپس بر مبنای این مقدمه تخلیه عین را بخواهد(ماده ۴۸۹ق.م)

بهر حال بند۲ از ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر،این فرض را در مورد محل کسب و پیشه و تجارت پیش بینی کرده و آن را از موارد فسخ اجاره شمرده است:

در مورد این بند باید توضیح داد که،برطبق مستفاد از ماده ۱۹، انتقال محل کسب از طرف مستاجر به دیگری، باید بوسیله سند رسمی وتشریفات خاص انجام پذیرد و بدیهی است که سردفتر اسناد رسمی از ثبت سند اجاره ای که در آن مستاجر حق انتقال به غیر ندارد خودداری می کند(تبصره ۲ ماده۱۹). بنابراین،تنها موردی که باقی می ماند این است که مستاجر بخواهد عناوین صوری برای انتقال به غیر بکار برد و قانونگذار بدین وسیله می خواهد از تقلب او نسبت به قانون جلوگیری کند.

گفتار دوم: فسخ اجاره

از نظر قواعد عمومی، فسخ اجاره ناظر به مواردی است که یکی از دو طرف برطبق اختیاری که قانون به او داده است، تمام یا بخشی از مبادله منافع و عوض را بر هم می زند.بنابراین، چون تملیک منافع برای مدت معین انجام می شود، فسخ اجاره ناظر به تمام یا بخشی از همان مدت است.پس از پایان مدت، عقد پایان می یابد و فسخ آن کاری بیهوده.

ولی در قانون روابط موجر و مستاجر، که پایان مدت اجاره رابطه ی حقوقی بین دو طرف را قطع نمی کند و موجر ناگزیر است به درخواست مستاجر اجاره را تجدید کند، فسخ اجاره از جانب موجر به معنی قطع رابطه نیمه قراردادی خود با مستاجر و رهایی از الزاماتی است که قانون بر او تحمیل کرده.برعکس،مستاجر هیچ الزامی خارج از قرارداد خود با موجر در باب ادامه اجاره ندارد و می تواند هرگاه بخواهد، به انتفاع خود پایان دهد و ملک را تخلیه کند.پس فسخ در مورد او تنها به معنی مرسوم خود،یعنی برهم زدن قرارداد اجاره، بکار می رود.

بدلیل همین تفاوت،قانون روابط موجر و مستاجر مواردی را که موجر می تواند اجاره را فسخ کند از مواردی که مستاجر چنین اختیاری دارد جدا ساخته است و مانیز همین نظم را در بررسی فسخ اجاره دنبال می کنیم.

بند اول: فسخ اجاره بوسیله مستاجر

الف) خیار شرط و خیار تخلف از شرط

ممکن است در اجاره به سود مستاجر شرط خیار شود.برای مثال،اجاره برای مدت یک سال منعقد شود و مستاجر در پایان شش ماه برای خود حق فسخ بگذارد.(بند ۳ ماده ۱۲٫ق.م.م) البته به طور معمول در اجاره های محل های مسکونی اینگونه شروط می شود چرا که سرقفلی محلهای کسب پیشه و تجارت مانع از اینست که مستاجر نفعی در آوردن شرط خیار یا استفاده از آن داشته باشد.

از بند۳ ماده ۱۲ می توان امکان استفاده از خیار تخلف شرط را نیز استنباط کرد،زیرا به موجب قانون مدنی تخلف از شرط ایجاد خیار فسخ می کند(ماده۴۹۶) و قانون روابط موجر و مستاجر استفاده از اینگونه خیارها را که متکی بر توافق طرفین است برای مستاجر مجاز شمرده است.

ب) خیار عیب

در موارد زیر مستأجر می تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:

بند۲ ماده۱۲ق.م.م ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شودکه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
در بند ۲ فسخ اجاره بر مبنای عیب مورد اجاره منوط به تحقق دو شرط است:

عیب چنان باشد که عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج سازد رفع عیب مقدور نباشد.

یکی از مصداقهای خیار عیب که در قانون جداگانه به آن اشاره شده،هنگامی است که: مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.(بند۵ ماده ۱۲) از مفاد این بند امکان استفاده از خیار تبعض صفقه را می توان استنباط کرد.زیرا وقتی مستاجر می تواند بدلیل عیب در بخشی از مورد اجاره عقد را نسبت به تمام آن فسخ کند، بیگمان در فرض مربوط به بطلان عقد درباره همان بخش نیز از این حق بهره مند می شود.

ج) فوت مستاجر و درخواست تمام ورثه

اجاره عقدی است لازم وبنابراین به فوت موجر یا مستاجر منحل نمی شود.این قاعده کلی را قانون روابط موجر و مستاجر در موردی که مستاجر در مدت اجاره فوت می کند نپذیرفته و به ورثه او حق داده است که بطور اجتماع اجاره را فسخ کنند(بند ۴ از ماده ۱۲)ولی باید دانست که ای حق به مجموع وراث مستاجر تعلق دارد و تجزیه ناپذیر است.پس اگر مستاجر دارای دو فرزند باشد که یکی از آنها مایل به ادامه کسب د عین مستاجره است،دیگری حتی نسبت به سهم خود حق فسخ اجاره را ندارد.

د) خیار تخلف از وصف

بموجب بند اول ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر، در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد، مستاجر با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی حق درخواست فسخ اجاره را از دادگاه دارد.استفاده از این حق در صورتی امکان دارد که مستاجر پس از اطلاع از تخلف وصف، فوری برای فسخ اجاره اقدام کند.

ه) سایر خیارات

گذشته از مواردی که در ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر آمده است، در قانون مدنی احکام دیگری نیز فسخ اجاره را مجاز می شمرد که به حکم انصاف باید چنانکه هست اجراء شود:برای مثال در موردی که موجر عین مستاجره راتسلیم نکند و اجبار او به تسلیم نیز ممکن نباشد(ماده ۴۷۶ق.م) یا پیش از قبض شخص ثالثی بدون ادعای حق مزاحم مستاجر و مانع از قبض شود(ماده ۴۸۸) و همچنین است در رابطه با تدلیس موجرو غبن فاحش مستاجر.اجرای این خیارات با هدف قانون روابط موجر و مستاجر نیز منافات ندارد و رویه قضایی می تواند پاره ای از آنها را به سادگی بپذیرد. برای مثال، وقتی در نتیجه تدلیس موجر وجود وصفی در عین مستاجره وانمود شود که حقیقت ندارد، مستاجر می تواند به استناد خیار تدلیس نیز فسخ اجاره را درخواست کند.

بند دوم:فسخ اجاره بوسیله موجر

الف) انتقال ارادی به غیر

در مواردی که حق انتقال به غیر به مستاجرداده نشده یا عین مستاجره به منظورکسب یا تجارت یا پیشه خود مستاجر اجاره داده شده است، انتقال اجاره به غیر یا واگذاری عملی مورد اجاره به دیگران،به موجر حق فسخ اجاره اصلی را می دهد(بند۱و۲ ماده۱۴)

ب) انتقال قهری به ورثه مستاجر که شرط مباشرت او شده است

می دانیم که در قواعد عمومی اجاره .. اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد. (ماده ۴۹۷ق.م) ولی در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر،شرط مباشرت مستاجر از مواردی شناخته نشده که به استناد آن موجر بتواند با فوت مستاجر بطلان اجاره را تقاضا کند.بنابراین،ممکن است گفته شود که، چون قانون در مقام بیان از این مورد نامی نبرده، باید پذیرفت که در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر تخصیص پیدا کرده است.پس اگر در عقد اجاره لزوم مباشرت مستاجر، بعنوان قید یا شرط،آورده شود، بعد از فوت او موجر نمی تواندبه استناد این شرط تخلیه ید وارث او را بخواهد.ولی، درخواست فسخ اجاره از طرف وارث مستاجر، در موردی که فوت او شرط ایجاد فسخ معین شده باشد، امکان دارد(بند ۳ از ماده ۱۲ق.م.م)

ج) تعدی و تفریط مستاجر- تغییر شغل

فسخ اجاره و تشخیص موارد تعدی و تفریط تابع قواعد عمومی اجاره است.(ماده ۴۷۸ق.م). در قانون روابط موجر و مستاجر قید موجر قادر بر منع آن نباشد نیامده است. بنابراین، در صورت تعدی و تفریط مستاجر، موجر می تواند اجاره را فسخ کند، هرچند که قادر به منع او نیز باشد(بند۸از ماده۱۴).بنابراین هرگاه مستاجر خودسرانه بخشی از مورد اجاره را خراب کندو به میل خود بسازد یا در حفاظت از آن مواظبتهای متعارف را نکند،موجر حق فسخ پیدا می کند.یکی از مصداقهای تعدی و تفریط موردی است که مستاجر از مورد اجاره برخلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده کند(بند۶ ا ز ماده ۱۴)پس اگر مستاجر نوع پیشه خود را تغییر دهد و در نظر عرفشغل جدید او مشابه شغل پیشین نباشد(بند ۷ ماده ۱۴)موجر حق فسخ اجاره را دارد.برای مثال، هرگاه دکانی که برای مبل فروشی به اجاره داده شده تبدیل به نانوایی و آهنگری شود،موجر حق فسخ اجاره را پیدا می کند.

د)احتیاج موجر پس از پایان مدت اجاره

در بند ۲ و۳ از ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر و در زمره مواردی که موجر می تواند درخواست تخلیه محل کسب را بکند، چنین آمده است: ۲- تخلیه بمنظور احتیاج شخص موجر، برای کسب یا پیشه و تجارت ۳- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب بای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

در این موارد نیزموجر باید احتیاج خود را در دادگاه ثابت کند و ضمانت اجرای مقرر در ماده ۱۶ نیز درباره موجری که پس از تخلیه مورد اجاره، چنانکه مورد ادعا بوده است از آن استفاده نکند ، قابل اجرا است.در این ماده می خوانیم: در موارد مذکوردر ماده قبل(۱۵) هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا نکرده استفاده ننماید، به درخواست مستاجر سابق، به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجارهدر حق او محکوم خواهد شد، مگر آنکه ثابت شود تاخیر ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است .

ه)تاخیر در پرداخت اجاره

در صورتی که مستاجر از پرداختن اجاره خودداری کند، موجر می تواند اجبار او را بخواهد. منتها،اگر اجاره نامه رسمی باشد،این اجبار از طریق اجرای ثبت بعمل می آید و در سایر موارد دادگاه باید،بوسیله صدور حکم،اجاره را از مستاجر بگیرد.برطبق قانون مدنی، تاخیر در پرداخت اجاره به تنهایی به موجر حق فسخ نمی دهد. ولی ،قانون روابط موجر و مستاجر، به موجر حق داده است که در موارد خاص با فسخ اجاره تخلیه مورد اجاره را بخواهد.تخلیه ملک بموجب حکم قطعی دادگاه انجام می شود، ولی منوط به تشریفات خاصی است که بدین شرح خلاصه می شود:

در مورد اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف ۱۰ روز از موعد آن( بطورکلی در آخر هر ماه اجاری) پرداخته نشود، موجر می تواند بوسیله اخطار دفتر تنظیم کننده سند و درصورتی که اجاره نامه رسمی در بین نباشد، بوسیله اظهارنامه از مستاجر بخواهد که ظرف ۱۰ روز قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره بها یا اجرت المثل را بپردازد.درصورتی که در این مهلت نیز اجارره پرداخته نشود،موجر حق دارد، در موردی که اسناد اجاره رسمی است، از دفتر تنظیم کننده سند یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه مورد اجاره و وصول اجاره بها را بخواهد.ولی هرگاه پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را به صندوق ثبت بسپارد،اجراییه توقیف می شود،لیکن موجر می تواند به استناد این تخلف از دادگاه درخواست تخلیه کند.

و) ضرورت نوسازی مورد اجاره

در بند۵ از ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مواردی پیش بینی شده که موجر می تواند، بعلت ضرورت خراب کردن مورد اجاره یا احداث ساختمان جدید، تخلیه مورد اجاره را بخواهد.
شق۱ ماده ۱۵: تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریهامکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
ماده ۱۶: هرگاه مالک حسب مورد تا ششماه ازتاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یکسال ازمحل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستأجر سابق بپرداخت مبلغی معادل یکسال اجاره بها یااجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره دراثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است .

گفتار سوم: پایان مدت اجاره

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۵۶ پایان مدت اجاره رابطه حقوقی میان مالک و مستاجر متصرف را از میان نمی برد:مستاجر از قید اجاره رها می شود و می تواند، هرگاه بخواهد، محل پیشه یا تجارت خود را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد.ولی،موجر به عهد قانونی و قراردادی خویش پای بند است و نمی تواند به بهانه پایان مدت تخلیه مستاجر را درخواست کند و باید اجرت المثل دوران تصرف اورا برابر با اجاره بهابگیرد، مگر اینکه قانون درخواست تعدیل اجاره را به اوبدهد.(ماده۴)

قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۵ گامی در راستای پایان بخشیدن به حکومت قانون ۱۳۵۶ برداشت:
ماده واحده(مصوب ۱۵ آبان ۱۳۶۵) ـ از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، در رأس انقضاء مدت اجاره ، مستأجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدیدشود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفادقانون هستند.

در ماده الحاق شده برای اینکه مستاجر محل کسب و پیشه نیز در پایان مدت اجاره موظف به تخلیه باشد،سه شرط معین شده است:
اجاره باید بعد از تاریخ تصویب قانون باشد:این قانون در ۱۵ آبان ۶۵ به تصویب مجلس و در ۲۱آبان به تایید شورای نگهبان رسیده است.رئیس جمهور در تاریخ ۲۸ آبان قانون را امضا کرده و برای اجرا به نخست وزیری فرستاده است.قانون در ۸ آذر۱۳۶۵ در روزنامه رسمی منتشر شده و ۱۵ روز بعد،یعنی ۲۴آذر۱۳۶۵ قابل اجرا شده است.

اجاره باید با سند رسمی باشد هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت نباید گرفته شود.

گفتار چهارم: اجرای حکم تخلیه محل های کسب،پیشه و تجارت

اجرای حکم تخلیه به خودی خود با خشونت همراه است.برای ملایم ساختن حکم و رفع عسروحرج مستاجر است که ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر دادگاه را مامور می کند تا بر مبنای انصاف مهلتی میان ۱۰ روز تا ۲ماه به مستاجر بدهد.این مهلت از تاریخ قطعی شدن حکم شروع می شود و میزان آن در پاره ای مواردتغییر می یابد و قانونگذارمهلتهای متناسب با موضوع معین می کند،بدین ترتیب:

تبصره ۱ماده ۲۷ ـ در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یاپیشه یا تجارت صادر می شود مهلتهای مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد. فرض قانونگذار این است که سرقفلی پس از قطعی شدن حکم و صدور اجراییه پرداخته می شود.لیکن،هرگاه در جریان دادرسی، همین که موجر احساس کند که در دعوی برنده می شود، سرقفلی را ایداع کند،نمی توان ادعا کرد که مهلت از همان تاریخ آغاز شده است.

تبصره ۲ماده ۲۷ ـ در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. یکی از دلایل کوتاه کردن مهلت در این مورد شاید این باشد که اگر مستاجری توانایی پرداختن اجاره را نداشته باشد حق موجر کمتر در معرض تفویت قرار گیرد.

برای اینکه موجر نتواند حکم تخلیه را بعنوان حربه تهدید کننده به زیان مستاجر بکار برد، در قانون روابط موجر و مستاجر،مدت اعتبار حکم تخلیه محدود به یک سال از تاریخ ابلاغ آن شده است.بخش اخیر ماده ۲۸ قانون در این باره مقرر می دارد:

بند اول: اجرای حکم تخلیه با پرداخت سرقفلی

در مواردی که حکم تخلیه به سود موجر صادر می شود ولی او نیز بایستی به مستاجر سرقفلی بدهد، معمول دادگاه ها این است که، پس از احراز شرایط لازم دعوی تخلیه، از کارشناس برای تعیین سرقفلی نظر می خواهند و دادگاه حکم تخلیه را صادر می کند، لیکن اجرای آن را منوط به پرداخت یا ایداع مبلغ سرقفلی در صندوق دادگستری می سازد. ماده ۲۸ ـ در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی می شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را درصندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهدوالا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند .

بند دوم: موارد پرداخت سرقفلی

با توجه به مفاد مواد ۱۵و۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال۵۶، مواردی را که دادگاه،ضمن صدور حکم تخلیه،موجر را نیز موظف به پرداختن سرقفلی می کند،بدین شرح می توان خلاصه کرد:

تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید(بند۱ماده۱۵)
تخلیه به دلیل احتیاج موجر برای کسب یا پیشه(بند۲ ماده۱۵)
تخلیه محل کسب، به دلیل احتیاج موجر یا کسان نزدیک او به سکونت در آن(بند۳ ماده ۱۵)
در موردی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد و موجر با انتقال منافع به دیگری موافقت نکند و مستاجر بخواهد در برابر تخلیه سرقفلی بگیرد(ماده۱۹)
در صورتی که مستاجر، بدون تحصیل اذن دادگاه یا موافقت موجر، در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد،منافع را به دیگری منتقل کند که در این صورت مستاجر یا متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد(تبصره ۱ ماده۱۹)

فصل دوم: بررسی اجاره محل سکونت و تخلیه آن

در اردیبهشت ماه سال ۱۳۶۲، قانونگذار اجاره محل سکنی را تابع قانون مدنی و تراضی طرفین قرارداده است:در ماده اول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۲ آمده است: اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است .

در ماده ۱۵ همین قانون می خوانیم که: ا ز تاریخ تصویب این قانون اجارة محل هائی که برای سکونت واگذار می شود، تابع مقررات قانون مدنی و این قانون وشرایط مقرر بین طرفین می باشد. . بدین ترتیب، روشن است که اجاره های آینده را حکومت تراضی و قواعد مدنی اداره می کند و قانون ۱۳۶۲ به عنوان استثناء یا کامل کننده آنها تلقی می شود.

مبحث اول: انحلال اجاره

گفتار اول: فسخ اجاره
فسخ اجاره در قانون ۱۳۶۲ همان مفهوم مرسوم خود در قانون مدنی را دارد بدین معنی که رابطه حقوقی بین موجر و مستاجر در پایان مدت اجاره از بین می رود و فسخ ناظر به موردی است که یکی از دو طرف عقد، بر مبنای شرط خیار یا حکم قانون،در زمان اجاره آن را برهم زنند.

بند اول: فسخ اجاره بوسیله موجر
بموجب ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۲: موجر می تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند:

الف) در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورداجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یاعملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفادة دیگری جز اشخاص تحت الفکالة قانونی خود قرار داده باشد. :این حکم از بند اول ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ گرفته شده است،جز اینکه در آن قانون مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد، مگر اینکه به او داده شده باشد، و در این حکم اعلام شده است که مستاجر حق انتقال به غیر را دارد، مگر اینکه از او سلب شود.

در هر حال، اگر مستاجری که حق انتقال به غیر از او گرفته شده است مورد اجاره را به دیگری واگذار کند،موجر می تواندبر مبنای خیار تخلف از شرط اجاره را فسخ کند.ولی، این فسخ به تنهایی برای تخلیه مورد اجاره از متصرف کافی نیست:برطبق ماده ۴۸۹ق.م در مواردی که منافع به دیگری انتقال داده شده است، دعوی بایستی به طرفیت موجر و مستاجر هردو اقامه شود و حق در برابر هر دو اثبات گردد.بیگمان، اجاره دوم باطل است و مالک بایستی ابطال آن را همراه با فسخ اجاره نخستین از دادگاه بخواهد. ولی در جایی که منافع از آن مستاجر است و مباشرت در انتفاع به دیگری واگذار شده، کافی است که متصرف نیز به دادرسی دعوت شود تا با اثبات حق به طرفیت اودادگاه بتواند حکم تخلیه صادر کند.

ب) در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد. : این اختیار چهره ای از خیار شرط است که موجر به سود خود می کند تا به هنگام فروش ملک از رغبت خریدار کاسته نشود.(ماده۴۹۸ق.م) ج) در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که درقرارداد اجاره قید شده استفاده گردد. : مانند اینکه محل سکونت به محل کسب و پیشه تبدیل شود.یا محلی را که برای تشکیل انجمن حمایت از حیوانات اجاره داده شده است به کانون شکارچیان تبدیل کنند.(بند۲ماده۴۹۰ و ماده۴۹۲ق.م)

در موردی که اجاره بدون قید و شرط انجام می پذیرد،قانونگذار فرض می کند که این اطلاق در حدود کارهای مباح است.بهمین جهت،در تبصره۲ ماده ۸ آمده است که: اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد بمحض ثبوت آن، دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.

د) درصورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید : در حقوق ما خودداری یکی از دو طرف از انجام تعهدی که دارد به طرف دیگر حق فسخ نمی دهدملتزم را باید به آنچه برعهده گرفته است الزام کرد، مگر اینکه اجبار او ممکن نباشد.

هرگاه درباره چگونگی پرداخت اجاره بها شرطی نشده باشد، به استناد تاخیر در پرداخت نمی توان عقد را فسخ کرد.ولی در مواردشایع که طرز پرداخت اجاره بها ضمن شرایط در می آید،تخلف از آن به موجر حق فسخ می دهد.

بند دوم: فسخ اجاره بوسیله مستاجر

فسخ اجاره از طرف مستاجر بندرت انجام می شود و او بطور معمول مایل است که رابطه حقوقی را حفظ کند،مگر اینکه انتفاع از عین مورد اجاره ممکن نباشد.ماده ۶ قانون، مواردی را که مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند،بدین شرح معین کرده است:

در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد(با رعایت ماده ۴۱۵ ق.م) :این فرض ، تکرار بند اول ماده ۱۲ قانون ۱۳۵۶ است و حکم تازه ای ندارد.بنابراین آنچه در خیار تخلف از وصف درباره اجاره محل کسب و پیشه گفته شد،در اجاره مسکن نیز مصداق دارد.

در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد : این موارد را به دو گروه می توان تقسیم کرد:

الف)خیاری که بموجب شرط برای مستاجر بوجود می آید:مانند اینکه شرط شود، هرگاه در زمان اجاره در محل دیگری مامور خدمت اداری گردد، حق فسخ اجاره را تا ۱۰ روز دارد(خیار شرط)

ب) خیاری که در نتیجه تخلف از شرایط عقد برای او ایجاد می شود:مانند اینکه موجر بر طبق تعهدی که کرده است حمام خانه را تعمیر نکند.

البته این ماده ناظر به مورد غالب است و نمی توان فسخ اجاره رامحدود به این سه مورد پنداشت.برای مثال مستاجری که مغبون شده است می تواند بر مبنای خیاری که قانون مدنی به او داده است اجاره را فسخ کند.

گفتار دوم: تخلیه و تحویل عین

مستاجری که اجاره را فسخ می کند، باید مورد اجاره را به موجر تحویل دهد.قاعده این است که مستاجر تا هنگام فسخ اجاره بها را بدهد و پس از آن تا زمان تخلیه اجرت المثل بپردازد. با وجود این، ماده ۷ قانون از این قاعده دست برداشته و مستاجر را تا زمان تحویل، آن هم در دورانی که موجر ممتنع است، مکلف به پرداخت اجاره بها کرده است.در این ماده می خوانیم: هرگاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردفسخ اجاره ، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیة کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند.

از این تاریخ موجر حق مطالبة اجاره بها را نسبت به آینده ندارد ودفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نمایندة قانونی او اخطارمی کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضرشود.

مبحث دوم: اجرای حکم تخلیه محل های مسکونی

بنداول: عسر وحرج مستاجر
پس از پایان مدت اجاره یا فسخ آن،موجر الزامی ندارد که مستاجر را در محل سکونت باقی گذارد و این حق اوست که از دادگاه تخلیه را بخواهد.مستاجر نیز وظیفه دارد که مال دیگری را به قهر در تصرف نگیرد و اکنون که پیمانی آن دو را به هم مربوط نمی سازد، بیدرنگ مورد اجاره را به مالک بسپارد.پس دادگاهی که حکم به تخلیه می دهد عدالت را اجرا می کند. در ماده ۹ قانون، که در واقع مهمترین حکم قانون ۱۳۶۲ است چنین می خوانیم : در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را ، به لحاظ کمبود مسکن ، موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد .

لیکن توجه به چند نکته ضروری است :

مقصوداز عسروحرج به لحاظ کمبود مسکن ، این نیست که مستاجرتوانایی یافتن مسکن دیگری رانداشته باشدوبدون سرپناه بماند .عسروحرج مفهومی میانه آسانی وعدم توانایی دارد؛امری که به سختی میسر است وباعث فشاروتنگنای نامتعارف می شود.

دراثبات عسروحرج مستاجرمدعی است وبایستی وضع ویژه خود وفشاری را که اجرای حکم تخلیه بر او وارد می سازد اثبات کند. ولی، جایی که موجر ، در برابر ادعای مستاجر ، به عسر و حرج خود در صورت خودداری از تخلیه استناد می کند، مدعی محسوب می شود.

عسروحرج مفهوم عرفی و نوعی است؛بدین بیان که دادرس باید احراز کند،آیا آنچه مورد استناد قرار می گیرد موجب فشار و دشواری است یا نه؟پس،انسانی زودرنج و کم طاقت نمی تواند وضع روانی خاص خود را مانع اجرای حکم بداند.با وجود اینکه، بایستی شرایط زندگی مدعی را درنظر گرفت.برای مثال، برای مستاجری که توان اجاره دادن محدودی دارد و از داشتن فرزندی فلج و عقب افتاده رنج می برد،تلخی و دشواری از دست دادن سرپناه خانوده همانند توانگری سالم و فعال نیست.

بدین ترتیب، باید انسانی متعارف را که درشرایط خاص مدعی قرار گرفته است، معیار تمیز عسروحرج قرارداد:درجه شدت فشار و مضیقه را معیار نوعی انسان متعارف معین می کند، لیکن رسیدگی به شرایط نسبی و شخصی در هر دعوی خاص انجام می شود.

بنددوم: تزاحم دو عسروحرج

عسروحرج مستاجر در صورتی مانع از اجرای حکم تخلیه می شود که با عسروحرج موجر برخورد نکند. در صورت تزاحم این دو ضرورت، چون هیچکدام را بر دیگری نمی توان ترجیح داد ، باید از آن گذشت و به قاعده عمومی بازگشت (اذا تعارضا تساقطا). در فرض ما، قاعده اجرای عدالت (حکم دادگاه) است.

ولی، این سوال باقی می ماند که، اگر عسروحرج یکی از آن دو (موجر و مستاجر) شدیدتر از دیگری باشد، آیا بایستی پرهیز از ضرر شدیدتر ر ا مقدم داشت؟

در این حالت، هر گاه مضیقه مالک شدیدتر باشد، بیگمان باید وضع اورا که بااجرای قواعد عمومی سازگار است مقدم داشت. پس، باید وضعی را تحلیل وبررسی کرد که عسروحرج شدیتر است. مستاجر در این وضعد است که باید دید آیا شدت عسروحرج مستاجر می تواند مانع از اجرای حکم شود یا به هنگام تعارض با ضرر موجر بایستی بدان بی اعتنا ماند؟

از نظر اجرای قواعد و ظاهر ماده ۹ ،بنظر می رسد که عسروحرج موجر ، همین اندازه که محقق شود واز حد متعارف بگذرد ، مانع اجرای حکم را از بین می برد واصل حمایت کننده از مستاجر را ساقط می کند. با وجود این، انصاف فرمان می دهد که ، اگر محروم ماندن از انتفاع مورد اجاره به واقع از طاقت موجر بیرون نباشد، به مستاجر مهلتی داده شود. منتها ، این مدت را بایست کوتاهتر معین کرد. این ندای انصاف بی گمان در روان دادرس اثر می گذارد و اورا به انعطاف وا می دارد.وانگهی ،چنان که گفته شود ، ماده ۲۷۷ ق. م. می تواند مستندی برای پاسخ دادن به این ندای ملکوتی شود. به بیان دیگر، تساقط دو عسروحرج مانع از اجرای ماده۲۷۷ و دادن مهلت عادله نیست.

بند سوم: موارد مربوط به نظم عمومی: تاخیر صدور حکم

اجرای حکم تخلیه گاه با نظم عمومی برخورد پیدا می کند و آثار آن از مرز تعارض با منافع خصوصی فراتر می رود. در این موارد خاص، قانونگذار نمی تواند سرنوشت نفع عموم را به تصمیم شکننده دادرس واگذارد و مایل است خود در آن دخالت کند، گاه با حکم قاطع تخلیه را به تاخیر می اندازد و گاه بر مهلت متعارف قضایی می افزاید. در قانون اصلاح تبصره ۱ مصوب ۲۸/۶/۱۳۶۴ ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ مجلس شورای اسلامی، که در ۲۴/مهر/۱۳۶۵ به تصویب رسید، از شیوه ی اخیر پیروی شده است:

ماده واحده: تبصره ۱ مصوب ۲۸/۶/۱۳۶۴ ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ مجلس شورای اسلامی به شرح ذیل اصلاح می گردد:

تبصره ۱- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیة اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجارة مهاجرین جنگی و رزمندگان را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج به مدت پنج سال از تاریخ ۲۸/۶/۱۳۶۴ ازصدور حکم خودداری کند و مستأجرین اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذنمایند. این قانون از تاریخ تصویب لازم الاجراء است .
منتها، چنانکه ملاحظه می شود، قانون دادگاه را موظف کرده است که از صدور حکم خودداری کند، در حالی که در موارد عادی، عسر و حرج اجرای حکم را به تاخیر می اندازد نه صدور آن را، این انحراف از قاعده، شاید به دلیل جلوگیری از اضطرابی باشد که صدور حکم به بار می آورد.

نگاهی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶

قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در ۱۳ ماده تنظیم یافته است. به موجب ماده ۱ این قانون، قراردادهای اجاره ای که از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون (۲/۷/۱۳۷۶) منعقد می شوند در شمول آن قرار می گیرند، حال آنکه ماده ۱۱ قانون فوق می گوید، از تاریخ تصویب قانون (۲۶/۵/۱۳۷۶) قراردادهای اجاره، تابع قانون موصوف می باشند.تفاوت در تاریخ فوق، یک ماه و پنج روز است. با توجه به ماده۲ قانون مدنی که می گوید: قوانین ۱۵ روز پس از انتشار، در سراسر کشور لازم الاجرا است؛ مگر آنکه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقرر شده باشد . باید تاریخ ۲/۷/۱۳۷۶ را ملاک قرارداد، زیرا قانون مدنی در این خصوص یک قاعده عام و در ارتباط با نظم عمومی را بیان می کند.

خوشبختانه پراکندگی در قوانین موجر و مستأجر از میان رفته و با تصویب قانون ۱۳۷۶ کلیه اماکن استیجاری اعم از تجاری، مسکونی، دانشجویی و غیره تابع قانون ذکر شده می باشند.
قانون سال ۱۳۷۶ یک قانون غیره آمره است، زیرا اشاره بر آن دارد که برای رسیدگی به روابط موجر و مستأجر و اختلافات ناشی از آن، می توان به قانون مدنی و قانون ۱۳۷۶ و شرایط مقرر بین طرفین مراجعه کرد.
قراردادهای اجاره کتبی (اعم از رسمی یا عادی)، تابع قانون سال ۱۳۷۶ می باشند. در این قانون، ذکری از روابط استیجاری به صورت شفاهی به میان نیامده است (در قانون سال ۱۳۵۶ و قانون سال ۱۳۶۲ رابطه استیجاری به صورت شفاهی معتبر می باشد)؛ لذا هرگونه تصرف بر حسب تراضی شفاهی طرفین و همچنین، هرگونه صلح منافع از طرف مصالح به متصالح به صورت شفاهی، به علت نقص در شرایط شکلی، عنوان رابطه استیجاری نداشته، و دادگاه نمی تواند به این گونه اختلافات رسیدگی کند و مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نمی باشند.
اساس بدعتگذاری در روابط موجر و مستأجر، در ماده ۳ به چشم می خورد؛ یعنی تخلیه ظرف یک هفته پس از انقضای مدت اجاره، اعم از آنکه ملک تجاری باشد یا مسکونی. برخلاف قانون سال ۱۳۵۶ که انقضای مدت اجاره در قرارداد، موجبی برای تخلیه به حساب نمی آمد و همان طوری که قبلا اشاره گردید، ذکر مدت در قرارداد اجاره برای اماکن تجاری، طبق قانون سال ۱۳۵۶ صرفا جنبه صوری داشته و به لحاظ رعایت ماده ۴۶۸ قانون مدنی صورت می گرفت.
در ماده ۳ قانون سال ۱۳۷۶ برای تخلیه ارائه دادخواست لازم نیست و تقدیم درخواست، کافی است. بدیهی است که درخواست یا تقاضای تخلیه درمورد اسناد رسمی به دایره اجرای ثبت، و در مورد قرارداد عادی اجاره، به مقام قضائی صالح ارائه می گردد.

گزارشی از کمیسیون حقوقی و قضایی قضات

در پایان شاید ذکر گزارشی از کمیسیون حقوقی و قضایی قضات خالی از فایده نباشد. سوالی که از معاونت قضایی، آموزش و تحقیقات اداره کل دادگستری تهران پرسیده شد بدین قرار است:
سوال۲۱۵- چنانچه موجر با اجاره دادن محل کسب مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از مستأجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند، با فرض اینکه قرار داد بعد از اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ منعقد شده باشد آیا مستأجر در زمان تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت روز را دارد یا نه؟

نظریه اکثریت قریب به اتفاق۵/۷/۱۳۸۰ :عقد مطابق قانون مدنی (ماده ۱۹۱ قانون مدنی) به قصد انشای طرفین معامله محقق می شود و الفاظ عقود محمول است بر معافی عرفیه (ماده ۲۲۴ قانون مدنی) لذا اصل حکومت اراده اصحاب عقد در فرض مرقوم مستأجر تحت عنوان قرض الحسنه مبلغی در زمان انعقاد عقد اجاره به موجر پرداخت می کند و قصد آن دو استرداد وجه مذکور در زمان تخلیه عین مستاجره است. بنابراین مبلغ مأخوذه قرض الحسنه ممکن نیست در طول زمان عقد زیاد یا تقلیل یابد حال آنکه مبلغ تحت عنوان سرقفلی امکان افزایش در طی زمان دارد که پرداخت آن توسط موجر (با فرض افزایش قیمت) ناعادلانه خواهد بود(۱)

زیرنویس ۱- مقنن در سال ۷۶ ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ را که مقرر می داشت: کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل اعلام خواهد شد. حذف کرد چون مقررات جدید متخذ از شرع اسلام می باشد.

نظریه اقلیت: مقنن در سال ۷۶ برای جلوگیری از سوء استفاده موجر، قانون روابط موجر و مستأجر را بر پایه سرقفلی در املاک تجاری به قیمت عادله روز در زمان تخلیه مورد اجاره به مستأجر باید پرداخت شود به تصویب رسانید لذا هر گونه توافق طرفین عقد اجاره املاک تجاری که نافی حق سرقفلی باشد کان لم یکن تلقی می گردد. از طرف دیگر، املاک تجاری ارزش افزوده در طول زمان ایجاد می کنند که متعلق به فعالیت مستأجر در ملک مذکور است. بنابراین ارزش افزوده در زمان تخلیه باید به مستأجر مستردد گردد ولو اینکه طرفین عنوان قرض الحسنه در عقد قید نمایند. از این رو، به لحاظ اینکه قاضی باید عناوین مندرج در قرارداد را در جای صحیح و مقصود اصحاب معامله احراز کند هر عنوان دیگر غیر از سرقفلی را نمی پذیرد زیرا پذیرش آن با عدل و انصاف هم ناسازگار است.

۲۰ نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی

در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره ها یکسال تعیین می گردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره خواهد بود.

  • لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع عین مستأجر شناخته شود. پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
  • اگر بعداز قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
  • موجر نمی تواند درمدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع از تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.
  • تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است و عهده مالک می باشد، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک می باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ و
  • اگر مستأجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.
  • مستأجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
  • اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می شود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.
  • عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعداز پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجاره بهایی که معادل اجاره بهاء مکانی شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.
  • عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.
  • اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
  • اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
  • اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستأجر خواهد بود.
  • تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند. باید توجه داشت که اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بهره مند شوند. ثانیاً صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.
  • قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.
  • پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مود اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.
    درخواست برای تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر و مشخصات عین مستأجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک.
    ابطال تمبر به مبلغ ۵۰۰۰ ریال به درخواست نامه تخلیه.

    نمونه درخواست

    احتراماً اینجانب .فرزند ..مقیم ..یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان .به پلاک ثبتی به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ به آقای .. فرزند .. از تاریخ .لغایت ..به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستأجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست می باشد.

  • رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مکلف است ظرف ۳ روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
  • اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر خواهد بود.
  • اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایراه اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت ا جرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

    اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بهدی شارژ و باشد نمی تواند رأساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستأجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر می نماید.

    توصیه هایی برای نوشتن قرارداد اجاره

    اما بعد از امضای قرارداد همان کس که به آن صفت فرمالیته داده است و شما را به سهل انگاری و آسان گرفتن کار تشویق کرده بود چنانچه اختلافی بروز کند یا عملی انجام دهید که مخالف متن قرارداد باشد چهره یی دیگر پیدا می کند و نوشته های قرارداد را به شما نشان خواهد داد و با غرور و گاهی قرص و محکم و طلبکارانه مدعی می شود که به قول معروف چهار میخه از شما تعهد گرفته است که چنین و چنان کنید یا نکنید. اگر آن موقع یادآوری کنید که خودش می گفت قرارداد فرمالیته است و بی اهمیت و شما چندان اعتنایی به نوشته های آن نکردید یا چندان رضایتی در گنجانیدن یا بودن بعضی مواد در قرارداد نداشتید؛ کو گوش شنوا؟ برخلاف دیگر نقاط عالم که هر چه موضوع مهم تر باشد قرارداد مفصل تر است و در آن به ذکر موارد بسیار جزیی می پردازند و تکلیف تمام وقایع را پیشاپیش مشخص می کنند و روشی برای حل و فصل اختلاف در آن می گنجانند؛ در دیار ما قراردادها حداکثر دوصفحه یی هستند و در آن با ذکر کلماتی کلی و بسیار کشدار سر و ته قضیه به هم آورده می شود. قراردادهای ما بیشتر به رسیدی می ماند که از طرف مقابل می گیریم و در آن به دادن و گرفتن پول یا مالی اقرار می کنیم.اما بعد از بروز اختلاف است که متوجه می شویم ای کاش در نوشتن قرارداد به گونه یی دیگر عمل می کردیم و به گونه یی دیگر توافق. یا ای کاش به جای نوشتن سندی عادی پرداخت هزینه تنظیم سندی رسمی را در دفترخانه می پذیرفتیم تا به این مشکل برنمی خوردیم.

    قرارداد یعنی پیش بینی آینده و قرارداد خوب آن است که طرفین تمامی زوایای رابطه یی را که می خواهند ایجاد کنند یا به آن خاتمه بدهند، پیشاپیش مشخص کرده باشند. متاسفانه هنگام عقد قرارداد هیچ علاقه یی نداریم که از راهنمایی و دانش اشخاص آگاه در انعقاد قرارداد استفاده کنیم یا دست کم خودمان چندان زحمت نمی کشیم تا با آینده نگری قراردادی را منعقد کنیم. بسیار متاسفم و عذرخواه از ذکر اینکه بعضی از مردم معتقدند مشاور حرف مفت می زند اما مفتی حرف نمی زند. بعضی از مردم در دیار ما تا کارشان به دادگستری کشیده نشود نمی خواهند از خدمات وکیل و مشاوره حقوقی استفاده کنند حتی بعضی تا آخرین مرحله دادرسی هم خودشان به دادگاه می روند و هیچ ضرورتی در استخدام وکیل نمی بینند. بارها در طول زندگی حرفه یی خودم دیده ام بعضی از همکاران و مردم گله می کنند چرا اینقدر اگر و مگر می کنی؟، ، چرا اینقدر سوال می کنی؟، و چرا اینقدر دقت می کنی؟، .

    متاسفانه ریزبینی، دقت، نظم و علاج واقعه را قبل از وقوع چندان نمی پسندیم. در حال زندگی می کنیم و با آینده کاری نداریم. به گفتن ان شاءالله اتفاق بدی نمی افتد یا درست می شود و نفوس بد نزن، بسنده می کنیم. این گونه کارها را از سر باز می کنیم. اما افسوس که گاهی اتفاقات بدی هم می افتد و چون از پیش آمادگی رویارویی با آن را نداشتیم دردسرها دوچندان می شود و کارها بدجوری به هم گره می خورد.

  • ما بحق یا ناحق، بجا یا نابجا- آنقدر صنم داریم که گفتن و نوشتن از روابط موجر و مستاجر یاسمن است. قانونگذار خودش را بی نیاز از مداخله و تصویب مقرراتی برای سر و سامان دادن به وضع اجاره اماکن ندانسته است و قوانین متعددی در این موضوع وضع کرده است- به قانون ۲/۵/۱۳۵۶- ۱۳/۲/۱۳۶۲ ، ۶/۵/۱۳۷۶ می توان اشاره کرد که در آخرین قانون مقررات قانون مدنی و قرارداد طرفین را با مقررات قانون اخیر حاکم بر روابط موجر و مستاجر می داند. قانونگذار با ۱۳ ماده تکلیف روابط موجر و مستاجر را به زعم خودش مشخص کرده است، اما متاسفانه آنچه در واقع رخ می دهد با آنچه قانونگذار بیان کرده است چندان منطبق نیست و موارد زیادی از نظر وی به دور مانده است. اصل آزادی اراده در انعقاد قرارداد اگرچه سنگ بنای علم حقوق است اما آنجا که یک طرف قرارداد واقعاً در موضع ضعف قرار دارد و طرف دیگر کاملاً در موضع قدرت، نیازمند این است که قانونگذار حداقلی برای قرارداد مشخص کند که چگونه قراردادی در خصوص موضوع معتبر است و دامنه آزادی اراده طرفین تا کجاست.
    برای مثال در ماده ۴ مقرر شده است چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجراست اولاً در تمام قراردادهای اجاره که در بنگاه های معاملات املاک به کار می رود حق حبس مستاجر از وی گرفته شده است و تحویل و تسلیم مبلغ ودیعه موکول به تخلیه ملک است. ثانیاً پاراگراف دوم ماده ۴ غالباً در عالم واقع رخ نمی دهد که چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجر از ناحیه مستاجر یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارت وارده یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. چون در قراردادهای اجاره ماده یی گنجانیده شده یا می شود که موجر حق خواهد داشت بدهی های مستاجر را از مبلغ ودیعه کم کند.رها کردن مردم تا هرگونه که خواستند توافق کنند هیچ ثمره یی جز قوی شدن آنکه بی نیاز تر است و ضعیف تر شدن آنکه محتاج تر است دربر نخواهد داشت.
    مستاجری که به محض تمام شدن مدت اجاره به درخواست موجر یا قائم مقام قانونی اش ظرف یک هفته باید عین مستاجره را تخلیه کند و بدین منظور اجرای ثبت یا مقام قضایی در خدمت موجر است چندان قدرت چانه زنی ندارد؛ باید شرایط موجر را بپذیرد.
  • قصدم در این نوشته نقد قانون موجر و مستاجر نیست که علت اصلی نگارش این نوشته، رفتار ناشایست و ظلمی بود که صاحبخانه بی معرفتی به یکی از دوستانم روا داشت. چهره اش زرد و غمگین بود و اعصابش برهم ریخته. چندی پیش قرارداد اجاره اش منقضی شده بود و صاحبخانه رند در این بازار فعلی مسکن که قیمت ها از سر بالا رفتن سرسام آور باز مانده است برای تمدید اجاره برای یک سال دیگر مطالبه ماهانه یکصد هزار تومان علاوه بر اجاره سال گذشته می کرد و دوستم چاره را در تخلیه ملک و خاتمه قراردادش با موجر دیده بود اما صاحبخانه که از برگردانیدن ودیعه عاجز بود و علاقه یی هم به رفتن دوستم نداشت قریب دو ماهی بازی اش داده بود. مبلغ ودیعه را تا آخرین لحظاتی که دوستم قصد تخلیه داشت، نگه داشته بود و هنگام تخلیه به عنوان دیر کرد هم روزی ۲۰۰ هزار ریال اجرت المثل مندرج در قرارداد را طلب کرده بود و ستاند و هم مبلغ اجاره اش را به قرار مبلغ مندرج در قرارداد سال گذشته. نه صاحبخانه رند زیر بار می رفت که در بازگردانیدن ودیعه خودش کوتاهی کرده است و نه بنگاهداری که سند عادی اجاره در محضرش تنظیم شده بود، حاضر بود به طرفداری دوستم حرفی بزند.
    آیا جایی را سراغ دارید بدهکاری که بعد از سی و چند روز تاخیر حاضر می شود بخشی از بدهی خودش را به مستاجر بابت ودیعه بپردازد آن هم با چکی که سررسیدش فردای آن روز است، مستحق دریافت خسارت تاخیر در تخلیه بداند؟،دوستم هیچ گمان نمی کرد اجرت المثل ایام تصرف بعد از انقضای عقد اجاره که بنگاهدار خودش بدون آنکه موجر و مستاجر با یکدیگر صراحتاً توافقی بر سر آن بکنند در قرارداد گنجانیده بود در پایان عقد اجاره بعد از کلی بگو مگو باعث تباه شدن بخشی از مبلغ و ودیعه اش بشود که تمام دارایی نقدی اش بود.به اکراه و به ناچار مجبور شده بود برای دریافت ودیعه اش از این مبلغ که به زور از او ستانده بودند، بگذرد تا آبرویش نزد صاحبخانه جدید و در و همسایه حفظ شود. آنگاه که برای هر ساعت توقف کامیون خاور و کارگرانی که برای حمل و جابه جایی اثاثیه اجیر شده اند هر ربع ساعت باید مبلغی بپردازید دیگر نمی توان بحث کرد و به رفتار طرف مقابل اعتراض کرد. هیچ مرجعی در آن لحظه به کمک تان نخواهد آمد.گاهی حق اعتراض و دادخواهی به کسانی تعلق دارد که می توانند اعتراض کنند. این توانایی در رابطه موجر و مستاجر منوط به این است که به طور مستقل مستاجر بتواند مبلغ ودیعه خانه جدید را بپردازد و وابسته به پولی نباشد که در اختیار صاحبخانه قبلی دارد. اما متاسفانه اکثر مردم توان این را ندارند که باقیمانده پول خودشان را که در تصرف مالک خانه قدیم است به مالک خانه جدید بپردازند و بعداً برای تسویه حساب و احقاق حق به دادگستری مراجعه کنند پس به ناچار باید بیننده نمایش های گوناگون صاحبخانه بی مروتی باشند که از وضع آنها حداکثر سوءاستفاده را خواهد کرد. داستان های گوناگونی نقل خواهد شد و طرف مقابل آنقدر پرگویی می کند که برای خلاصی از قصه هایش و بر زمین گذاشتن تمام دارایی غیرنقدی مستاجر که بر پشت کامیون خاوری بار شده است و رهانیدن آن از دستان کارگران عجول که برای زودتر بردن اثاثیه آن را به در و دیوار می زنند دور از چشم مستاجر یا حتی جلوی چشم او، چاره یی جز پذیرفتن وضع موجود ندارد.
  • مخاطب این نوشته حقوقدانان نیستند. ظلمی که بر دوستم رفت و توهین و تحقیری که شد مرا بر آن داشت تا دردش را بیان کنم و توصیه هایی به دیگر مستاجران کنم. امیدوارم اگر این صفحه بر روی میز یکی از بنگاه های معاملات املاک قرار گرفت در آنجا دست کم جانب انصاف را نگه دارند و همان گونه که در سوگند نامه ایشان نوشته شده است بی طرفانه کار کنند نه اینکه به جانب مالک غش کنند و از او طرفداری کنند و هر چه مالک خواست همان شود. ذکر این نکته را هم لازم می دانم که مالک و مستاجر هیچ کدام دشمن یکدیگر نیستند. امیدوارم هم مالک و هم مستاجر در عقد اجاره و در طول مدت اجاره جانب انصاف را نگه دارند و با یکدیگر دوستانه و انسانی رفتار کنند.
  • اجاره عقد لازم است یعنی هیچ کدام از طرفین نمی توانند یکجانبه آن را بر هم بزنند بدون آنکه طرف مقابل با برهم زدن عقد اجاره موافق باشد. اما عملاً در زندگی اجتماعی نمی توان مستاجر را وادار کرد تا پایان مدت عقد در ملک مورد اجاره باقی بماند. افزون بر این در اکثر قراردادها مستاجر از واگذاری مورد اجاره به غیر منع شده است. مستاجر ممکن است به علل گوناگون مجبور شود از محل سکونت فعلی خودش نقل مکان کند و برود. برای مثال مستاجر دانشجوست و قصد بازگشت به شهر خودش را دارد یا می خواهد در شهری دیگر میهمان شود یا کارمند دولت است و باید به ماموریت برود یا ماموریت اش تمام شده است و مجبور است به شهر دیگری برود. اما از سوی دیگر هیچ ضرورتی وجود ندارد که مالک قبل از انقضای عقد اجاره آن را برهم بزند. در قراردادهای اجاره برهم زدن قرارداد منوط است به توافق طرفین و در آن مقرر شده است هر طرف بعد از موافقت طرف مقابل باید یک ماه اجاره بها را به طرف مقابل بدهد. اما عملاً کمیسیونی که طرف مقابل داده است هم به یک ماه اجاره افزود؛ می شود.
  • عملاً مرسوم است که مستاجر هر موقع بخواهد می تواند عقد اجاره را فسخ کند اما باید یک ماه اجاره و کمیسیون طرف مقابل را بپردازد. اما مالک قبل از انقضای مدت قرارداد نمی تواند عقد را بر هم بزند مگر مستاجر رضایت داشته باشد. در اینجا بین حکم قانون که لزوم عقد است و پایبندی طرفین به مفاد قرارداد و آنچه مرسوم است تضادی به وجود می آید. گاهی بعضی از مالکان حاضر نیستند قبل از انقضای مدت قرارداد آن را برهم بزنند. توصیه می شود اگر از وضع خودتان اطمینان ندارید که آیا تا پایان مدت اجاره در ملک سکونت خواهید داشت یا نه، بهتر است برای خودتان حق فسخی در قرارداد بگنجانید و تصریح کنید هیچ خسارتی هم نخواهید پرداخت یا خسارتی کمتر از آنچه مرسوم است خواهید پرداخت.
  • بهترین کار در هر قراردادی پیش بینی روشی است برای حل و فصل دقیق، سریع و دوستانه اختلافات احتمالی. بهتر است در قرارداد اجاره طرفین با یکدیگر توافق کنند که چنانچه اختلافی پیدا کردند شخصی که مقبول و معتمد طرفین است و اطلاعات کافی در خصوص موضوع دارد بین آنها داوری کند و طرفین نظر او را بپذیرند. معمولاً مردم ما در خریدن و اجاره کردن به اظهارنظر بنگاهداران اعتماد می کنند. اما بنگاهداران نه کاملاً بی طرف هستند و نه اطلاعات حقوقی و قانونی لازم را دارند. توصیه می شود طرفین (موجر و مستاجر) در خصوص تمام اختلافات ناشی از اجرا و تفسیر قرارداد اجاره به صلاحیت شورای حل اختلاف رضایت بدهند.

    پیشتر اشاره شد در اکثر قراردادهای اجاره شرطی گنجانیده شده است که چنانچه مستاجر بعد از انقضای مدت قرارداد ملک را در تصرف خود نگه دارد باید روزانه مبلغی بابت اجرت المثل بپردازد. به یاد داشته باشید اجرت المثل خسارت تاخیر در تخلیه نیست. پس اگر مستاجر از ملک مورد اجاره استفاده کرده باشد بعد از انقضای مدت فقط باید اجرت المثل مقررشده در قرارداد را بدهد نه اینکه هم مبلغی را بابت اجاره ماهانه طبق توافق قبلی بدهد و هم مبلغ اجرت المثل را. به عبارت دیگر دو پول نمی دهید فقط اجرت المثل را به شرط آنکه استیفای منفعت کرده باشید پرداخت خواهید کرد. برای جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده و سوءبرداشت بهتر است هنگام قرارداد به این موضوع تصریح کنید که چنانچه شرط محقق شد مالک فقط استحقاق اجرت المثل را خواهد داشت.

    هیچ کس نمی تواند برخلاف قانون و من غیرحق شما را مجبور کند کاری را انجام بدهید یا ندهید. اما وقتی قبول کردید به انجام دادن یا ندادن آن عمل، متعهد هستید. در بنگاه های معاملات املاک برای انعقاد قرارداد فرم های چاپی وجود دارد اما برای اختتام قرارداد و تصفیه روابط طرفین هیچ گونه متنی وجود ندارد. معمولاً در پشت نسخ قرارداد بنگاهدار می نویسد؛ مبلغ ودیعه قرض الحسنه در تاریخ از موجر به نام به مستاجر نقداً پرداخت شد و مستاجر هیچ گونه طلبی ندارد. هرگز تا مبلغ ودیعه به دست تان نرسیده است، این گونه ننویسید.مخصوصاً اگر قرار است تمام یا بخشی از مبلغ ودیعه نزد کسی بماند. با این نوشته شما اقرار می کنید که پول تان را کاملاً دریافت کرده اید و هیچ طلبی ندارید در صورتی که پول شما در گاوصندوق شخص دیگری است،توصیه می شود دست کم به نحو ذیل قراردادی نوشته شود؛در تاریخ موجر و مستاجر به ترتیب ذیل توافق کردند. موجر مبلغ ودیعه قرض الحسنه را طی چک شماره بانک به تاریخ یا طی چک های مسافرتی به شماره صادرشده از بانک شعبه به تاریخ یا نقداً به طور کامل پرداخت کرد / نکرد. باقیمانده مبلغ در تاریخ پس از تخلیه کامل ملک و تسلیم کلید آن به مالک / بنگاه معاملات املاک / رئیس شورای حل اختلاف محله پس از کسر مبلغ علی الحساب برای پرداخت بهای آب، برق، تلفن و گاز پرداخت خواهد شد. مستاجر موظف و مکلف است که در تاریخ ساعت ملک را تخلیه کند و کلید آن را به مالک / بنگاه معاملات املاک / رئیس شورای حل اختلاف محله با اخذ رسید تسلیم کند.ملک مذکور در تاریخ به رویت مالک رسیده است و هیچ گونه اعتراضی به نحوه تصرف مستاجر در ملک خود ندارد و با امضای این قرارداد اعتراف و اقرار کرد که تمام طلب خودش را بابت تمام اجاره بهای مذکور در قرارداد کاملاً دریافت کرده است و مستاجر هیچ گونه بدهی به وی ندارد و مالک هیچ گونه ادعایی علیه مستاجر ندارد.مستاجر با امضای این قرارداد اقرار و اعتراف کرد که هیچ گونه ادعایی علیه موجر ندارد. به یاد داشته باشید اگر از طرف مقابل چک مسافرتی می گیرید حتماً شماره های آن را در قرارداد یادداشت کنید. مستاجر حق دارد لاشه قرارداد خودش را پس از قرارداد تخلیه که اصطلاحاً بنگاهداران و مالکان آن را به غلط فسخ می خوانند برای خودش نگه دارد. وقتی مدت قرارداد منقضی شده است فسخ هیچ معنایی ندارد. پس بنگاهدار نباید برای پرداختن مبلغ قرض الحسنه که معمولاً به امانت نزد وی تا زمان تخلیه گذاشته می شود لاشه قرارداد را مطالبه کند. بهتر است قرارداد تخلیه را در پشت (ظهر) قرارداد اجاره ننویسید. پس از عقد قرارداد اگر در ملک اشکالاتی هست بلافاصله آن را به مالک اطلاع دهید.
  • به یاد داشته باشید سکوت شما به منزله این است که در ملک هیچ اشکالی وجود ندارد و شما آن را صحیح و سالم تحویل گرفته اید و این توقع هست که در پایان مدت قرارداد آن را صحیح و سالم تحویل بدهید.
  • به یاد داشته باشید که مستاجر امین است و باید دلسوزانه از ملک استیفای منفعت کند و دخل و تصرفی غیرمتعارف در ملک نکند.
  • به یاد داشته باشید ملک تخلیه شده دردسرهای کمتری دارد. اگر ملکی را انتخاب کردید که شخصی دیگر در آن سکونت دارد و با ورود شما و بعد از پس گرفتن ودیعه یی که به مالک پرداخته است وی ملک را تخلیه خواهد کرد؛ هرگز و بدون اجازه مالک برای تسریع و تسهیل کار خودتان باقیمانده ودیعه را به مستاجر یا متصرف قبلی که مدعی حقی است، نپردازید.
  • به یاد داشته باشید شما با مالک طرف هستید نه با مستاجر قبلی. اگر بدون اجازه و موافقت قبلی مالک- که بهتر است حتماً کتبی باشد- به مستاجر یا متصرف قبلی چیزی بپردازید و مالک اجازه ندهد، در مقابل مالک هنوز مدیون هستید و برای باز پس گرفتن آن باید به مستاجر یا متصرف قبلی مراجعه کنید. در این صورت به زحمت خواهید افتاد. اگر اختلاف بالا بگیرد ممکن است مجبور شوید راهی دادگستری شوید.
  • برای پرداخت هزینه های ساختمان از مدیر ساختمان بخواهید رسید دریافت مبلغی را که طلب کرده است به شما بدهد تا خدای نکرده در پایان مدت قرارداد با این ادعا روبه رو نشوید که هزینه های مشترک ساختمان را نپرداخته اید. راه آسان تر این است که از مدیر ساختمان بخواهید شماره حسابی در بانک به شما معرفی کند و مبلغ هزینه ها را به حساب او واریز کنید و فیش بانک را نگه دارید.
  • بیشتر مالکان در پایان مدت قرارداد توان برگردانیدن ودیعه را به مستاجر ندارند. به همین علت منتظر می مانند تا مستاجر جدیدی پیدا شود و مبلغ ودیعه را از مستاجر جدید بگیرند و به مستاجر قبلی بدهند. نکته اینجا است که مستاجر قبلی قبل از اتمام مدت قرارداد وظیفه یی ندارد به کسانی که برای دیدن ملک می آیند اجازه ورود بدهد. بعد از پایان مدت هم وظیفه یی ندارد تا یافتن مستاجر جدید انتظار بکشد. همان گونه که برای ایام بعد از انقضای قرارداد برای روزانه اجرت المثل تعیین می شود بهتر است برای مستاجر هم چنین حقی بر مبلغ ودیعه اش صراحتاً در قرارداد تعیین شود.
  • هنگام عقد قرارداد خجالت نکشید و حتماً سند مالکیت مالک را ببینید. اگر ملک سال قبل یا پیشتر اجاره داده شده است هرگز اجاره نامه قبلی را برای تنظیم قرارداد جدید مبنا قرار ندهید. بنگاهداران موظفند براساس مفاد سند و پس از رویت آن قرارداد را تنظیم کنند.
  • اگر مالک ملک شخصیت حقوقی است یعنی مثلاً شرکت است اولاً از مدیر شرکت یا کسی که مدعی است حق امضا و دخل و تصرف در ملک را دارد بخواهید اسناد مبین این اختیار را ارائه کند. ثانیاً هرگز چک را در وجه شخص مدیر شرکت صادر نکنید.
  • وعده هایی که طرفین به یکدیگر می دهند حتماً در قرارداد گنجانیده شود. برای مثال اگر مالک شفاهی و هنگام تحویل دادن ملک وعده بدهد که پس از تصرف مستاجر ملک را رنگ آمیزی خواهد کرد هنگام انعقاد قرارداد به این موضوع اشاره کنید. گنجانیدن وعده ها در قرارداد به خوبی نشان دهنده نظر طرفین است که در چه شرایطی حاضر به انعقاد قرارداد شده اند.
  • هنگام تصفیه حساب هرگز چک شخصی قبول نکنید. پیشتر این موضوع را به طرف مقابل اطلاع بدهید. چون این احتمال هست که چک محل نداشته باشد یا مشکلات دیگری داشته باشد. عقلاً هنگام صاف کردن حساب طرفین نباید به گونه یی رفتار کنند که اختلاف دیگری بین طرفین ایجاد شود. به این ادعا که در بازار چک رد و بدل می کنند و مدت دار هم هست، اعتنایی نکنید. شما نه بازاری هستید و نه در بازار مشغول معامله کردن. رسم غلط و مخالف قانون بین عده یی هیچ الزامی برای دیگران ایجاد نمی کند.

    پیش پرداخت در عقد قرارداد

    از جمله معاملات رایج در میان مردم(پیش پرداخت در عقد اجاره است) به این صورت که اگر کسی بخواهد بر فرض
    مثال یک واحد اپارتمان را اجاره کند با پرداخت پیش پولی تحت عنوان قرض یا ودیعه و یا رهن آن را به کمتر از اجرت واقعی اجاره میکند سوالاتی مطرح است.

  • آیا روش مزبور از لحاظ حقوقی و فقهی قابلیت پذیرش را دارد؟؟؟
  • آیا چنین شروطی با اهداف و مقتضای عقود مذکور در تعارض نیست؟؟؟ به عنوان مثال هدف از عقد قرض چه میتواند باشد؛ مگر همانا کمک داوطلبانه به مستمندان و نیازمندان بدون کسب هرگونه منفعت همراه با ترحم و خوشرویی!!!
  • آیا میتوان چنین موضوعی را با استناد به ماده ۱۰ ق. م حل و فصل کرد؟؟؟

    تعریف عقد قرض

    (ماده ۶۴۸ ق.م )میگوید: قرض عقدی است که بموجب آن احد طرفین, مقدار معینی از مال خود را بطرف دیگر تملیک می کند که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف رد نماید و در صورت تعذر رد مثل , قیمت یوم الرد را بدهد.

    عقد بودن قرض در این ماده بصراحت بیان شده است ملاک عقد بودن در قانون مدنی این نیست که ایجاب و قبول هر دو از جنس الفاظ باشند بلکه در هر مورد که تاثیر یکطرفی اراده بضرر طرف مقابل باشد در آنجا برای ایجاد آثار حقوقی توافق دو اراده (تراضی) شرط است و این تراضی بماخذ قانون مدنی ما عقد است به این مقیاس باید قرض, عقد باشد.
    در طبیعت عقد قرض مباحثی وجود دارد, چه عقد قرض از یکطرف مبتنی بر تبرع و احسان است ولی تبرع محض( مانند هبه غیر معوضه) هم نیست بلکه همانطور که ماده ( ۶۴۸ق.م)اذعان می دارد یک عقد معاوضی است. اما آیا یک عقد معاوضی شبیه عقد بیع و عقد اجاره است که مالی را در مقابل مالی دهند؟؟؟

    نه, زیرا قرض دهنده مالی را در مقابل مالی نمیدهد بلکه مالی میدهد که مقترض رفع حاجت کند و بعداً آنرا در قالب مثل و در صورت تعذر, قیمت یوم الرد را بدهد و در واقع به وام گیرنده اذن تصرف در مال خود با شرط ضمان میدهد نهایت اینکه این کار بصورت عقدی است که آنرا عقد قرض میگویند. از همین رو گفته اند: قرض؛ از سنخ ضمانات است یعنی قرض برای قرض گیرنده مسئولیت ناشی از عقد بوجود میآورند. در عقد بیع در قدم اول قصد طرفین به مبادله و معاوضه است و حال اینکه در عقد قرض چنین قصدی در بین نیست. قصد مهم مقترض؛ تحصیل مال برای رفع حاجت
    است و قصد مقرض؛ بر آوردن نیاز اوست نهایت اینکه طرفین نظر به رایگان ندارند بالنتیجه مقترض تعهد میکند که بدل مال مقرض را به او بدهد.

    تعریف عقد اجاره

    (م ۴۶۶ق.م) اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود .اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.

    اجاره عقدی است معوض و منافع به رایگان تملیک نمی شود(بند ۳ ماده ۴۹۰ق.م) ع.م ج ۵,ش ۲۳۵و ۲۷۲,۲۷۳ مالکیت مستاجر بر منافع عین موقت است,بر خلاف مالکیت عین که دایمی است(مواد۴۶۸و۵۱۴وق.م)ع.م ش ۲۳۱و ۲۳۶ حق مستاجر بر منافع عین مستاجره از سنخ مالکیت و در زمره حقوق عینی است و در برابر اشخاص ثالث نیز اعتبار دارد.ع م ش ۲۳۲م ۴۶۸ق.م(در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است)علاوه بر شرایط عمومی هر قراردادی که در (م۱۹۰ق.م) آمده است دو شرط از شرایط ضروری در عقد اجاره محسوب میشود به نحوی که اگر نباشند عقد اجاره باطل خواهد بود.

    ۱- مدت در عقد اجاره
    ۲-مال الا اجاره

    عقد ودیعه

    (م ۶۰۷ق.م) ودیعه عقدی است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگری می سپارد برای آنکه آن را مجانا نگاه دارد.
    ۱-اگر در رستوران و میهمانسراو سایر اماکن عمومی شخصی مامورگرفتن لباس مشتریان یا اتوموبیل آنان شود و در برابر تحویل آن شماره یا کاغذی به عنوان رسید بدهد,عقد ودیعه منعقد می شود.ع.م ,ج۴,ش۵
    ۲-قید مجانا در ماده ۶۰۷ق.م برای بیان تفاوت بین اجیر کردن شخص برای حفاظت و امین قرار دادن است با این وجود جناب استاد کاتوزیان معتقد هستند شرط پاداش با مقتضای ودیعه منافات ندارد؛ زیرا شرط عوض چهره فرعی دارد و عقد را به مبادله منفعت با اجرت تبدیل نمی کند. م ۸۰۱ق.م.ع.م ج۱,ش۱۰,ج۴,ش۹ و۱۴
    ۳- ودیعه جزء عقود جائز اذنی است و با فوت و حجر مودع و مستودع منفسخ میشود (م۹۵۴ق.م)

    عقد رهن

    ق.م عقد رهن را اینگونه تعریف می کند:

    (م۷۷۱ق.م) رهن عقدی است که به موجب آن مدیون؛ مالی را برای وثیقه به داین می دهد.
    ۱-رهن عقد تبعی است و پیش از آن باید دینی وجود داشته باشد تا برای تضمین آن مالی به وثیقه داده شود(م۷۷۵ق.م)
    ۲- وثیقه دادن برای دین آینده در حقوق ما ممکن نیست و دست کم باید سبب (مقتضی)دین ایجاد شده باشد.ع.م؛ج۴؛ش۳۲۳
    ۳-رهن در زمره عقود عینی است و قبض در آن شرط صحت است از همین رو ماده (۷۷۴ق.م) مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت با طل است.

    راه حل های پیشنهاد شده از سوی فقها

    در مواردی که خانه مثلا به اجرت کمتری اجاره می شود و همراه آن پولی به عنوان قرض یا رهن در اختیار مالک قرار می گیرد ؛ که پس از پایان مدت اجاره به صاحبش برگردانده شود؛در صورتی که در ضمن اجاره ؛شرط قرض باشد و معامله متعارف باشد ؛اشکالی ندارد.( ایت الله بهجت ؛مسلئه ۱۸۳۴)
    در چنین مواردی راه حل صحیح بیع با شرط است ؛به این معنا که صاحب خانه قسمتی از خانه را به همان قیمت که پول پیش می گیرد؛ به شخص بفروشد و مابقی را اجاره دهد و شرط کند که اگر تا سر سال مثلا پول را به پس داد؛قسمت فروخته شده را پس بگیرد(ایت الله سیستانی ؛نقل از محمودی؛۸۸)
    راه صحیح آن است که اول خانه را از او به مبلغی ؛هرچند اندک؛ اجاره کند و در ضمن اجاره ؛موجر شرط کند که باید فلان مقدار به او وام پرداخت کند و خانه را در مقابل؛ گرو بگذارد.در این صورت معامله انجام شده ربا نیست وحلال است(مکارم۲/۳۵۴).

    اگر قصد اجاره کردن ملک مسکونی را دارید این مطلب را بخوانید

    چشم بسته اجاره نکنید

    اگر بعد از مدت ها جست وجو بالاخره یک ملک مناسب برای اجاره پیداکرده اید و قصد انعقاد قرارداد دارید، حتماً این متن را بخوانید. رعایت چند نکته ساده می تواند از دردسرهای بزرگ بعدی جلوگیری کند. از سوی دیگر نادیده گرفتن همین نکته ها ممکن است، سکونت بدون دغدغه شما را با مشکل رو به رو کند؛ به طوری که مجبور شوید ساعت ها از وقت خود را به بگومگو با موجر و رفت و آمد به مراجع قضایی سپری کنید.

    بدون ذکر مدت، اجاره نکنید

    حتما مدت اجاره را در قرارداد مشخص کنید؛ در غیر این صورت قرارداد اجاره شما مثل خانه ای خواهد بود که از پای بست ویران است. به طور معمول در اجاره محل های مسکونی، اجاره یک ساله است. همچنین اگر در مورد زمان آغاز اجاره چیزی در قرارداد اجاره ننوشتید، زمان انعقاد قرارداد زمان اجاره خواهد بود.

    سند را زیر ذره بین قرار دهید

    سند ملک را بگیرید و کاملا بررسی کنید. برای این کار خجالت و تعارف را کنار بگذارید. اولین چیزی که در سند باید به آن دقت کنید، اسم مالک یا مالکان آن است. اگر مالک سند همان کسی است که به عنوان موجر پیش روی شما نشسته است، مشکلی وجود ندارد؛ اما اگر ملک چند مالک دارد و یکی از آنان به عنوان موجر رو به روی شما حاضر شده است برای بستن قرارداد عجله نکنید. حتما از موجر بخواهید که مدرکی به شما ارائه کند که نشان دهد سایر مالکان هم رضایت به اجاره دادن ملک دارند؛ زیرا در صورتی که آنان راضی نباشند دردسرهای زیادی ممکن است به وجود بیاید. اما فرض دیگری هم وجود دارد و آن این است که کسی که طرف حساب شماست، مالک نیست. کسی است که خودش از قبل ملک را اجاره کرده است و حالا یک دست دیگر می خواهد آن را منتقل کند.

    در رویارویی با این شخص قبل از هر چیز مطمئن شوید که او چنین حقی دارد. اگر قرارداد اجاره او بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده است، این مستأجر از روی قاعده و اصول چنین حقی دارد، مگر این که در قراردادی که با مالک بسته است از این حق صرف نظر کرده باشد. اما اگر قرارداد مستأجر با مالک به قبل از سال ۱۳۷۶ برمی گردد، در این صورت این مستأجر نمی تواند ملکی را که اجاره کرده است به شما بدهد، مگر این که در قرارداد اجاره به او این اجازه داده شده باشد. یک فرض دیگر هم وجود دارد که زیاد دور از ذهن نیست و آن این که کسی که برای اجاره دادن ملک حاضر شده است، مستأجری باشد که او هم خودش از یک مستأجر دیگر آن را اجاره کرده است.

    در این صورت هم، باز باید در قراردادهای اجاره ببینید که کدام قانون بر آن حاکم است تا در مورد صلاحیت اجاره دادن ملک مطمئن شوید. دقت کنید که اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد؛ اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر اینکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

    تعمیر بنا هم تشریفاتی دارد

    اگر بعد از این که ملک را اجاره کردید، موجر خواست که ملکش را تعمیر کند به طوری که این کار مانع استفاده شما از ملکتان شود، مثلاً قصد کرد که چاه فاضلاب زیر خانه را به بیرون از ملک انتقال دهد، آگاه باشید که چنین حقی برای موجر وجود ندارد. البته در یک وضع استثنایی ممکن است موجر بتواند دست به چنین کاری بزند و آن وقتی است که تأخیر در تعمیرات باعث ضرر به موجر می شود؛ در این صورت موجر می تواند ملک را تعمیر کند و مستأجر هم نمی تواند اعتراض کند. تنها کاری که در این حالت از دست مستأجر برمی آید این است که قرارداد اجاره را فسخ کند. البته ممکن است بگویید که موجر هر وقت که دست به تعمیر می زند، ادعایش این است که تعمیر نکردن موجب ضرر او می شود؛ اما باید گفت که در صورت اعتراض مستأجر، موجر باید این موضوع را،که تأخیر در تعمیر کردن بنا به او ضرر وارد می کند، در دادگاه ثابت کند.

    اما گاهی ممکن است مستأجر تمایل به تعمیرات در بنا داشته باشد؛ اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی صورت دهد، حق ندارد،هزینه آن را از موجر مطالبه کند. اما اگر پا را از این فراتر بگذارد و بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است، ساخت و ساز کند، موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود، جبران خسارت آن بر عهده مستأجر خواهد بود.

    خوش حساب باشید

    مستأجر باید خوش حساب باشد و در زمان هایی که در قرارداد تعیین شده است، اجاره را پرداخت کند؛ البته در مقابل این پرداخت ها باید رسید بگیرد تا بعدا بتواند ثابت کند که اجاره را پرداخته است. به طور معمول این روزها، رسید بانکی به جای رسید موجر مورد استفاده قرار می گیرد.

    خوش قول باشید

    بعد از این که قرارداد اجاره تمام شد، ملک را تخلیه کنید، چون قرارداد اجاره با تمام شدن مدت از بین می رود و اگر بعد از تاریخ مقرر ملک را نگه دارید و تخلیه نکنید، باید اجرت المثل بدهید؛ یعنی به موجر باید مبلغی بپردازید که معادل اجاره بهای مکانی شبیه آن مکان است، حتی اگر از آن استفاده نکرده باشید. این مبلغ با توجه به نرخ تورم در کشور ما حتما از اجاره ای که در طول مدت قرارداد اجاره پرداخت می کرده اید، بیشتر خواهد بود. از سوی دیگر، چنانچه مستاجر قصد تخلیه داشت؛ اما مالک برای تحویل گرفتن کلید حاضر نشد، مستاجر با مراجعه به شورای حل اختلاف و از راه تأمین دلیل، تخلیه ملک و تحویل کلید را ثابت و با خیال راحت محل را ترک می کند.

    قرارداد اجاره با مرگ موجر فسخ نمی شود

    اگر موجر فوت کرد و فرزندان او به شما فشار آوردند که ملک را تخلیه کنید، آگاه باشید که چنین حقی ندارند. این قاعده دو استثنا دارد:

    ممکن است موجر فقط مالک منافع باشد، در این صورت وقتی او فوت کرد، اجاره هم باطل خواهد شد. ممکن است در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود، در این صورت با فوت مستأجر، عقد اجاره باطل می شود.

    با دفترخانه ها آشتی کنید

    در دفترخانه های اسناد رسمی امکانی فراهم شده است تا بتوانید قراردادهای اجاره را با قیمتی منطقی ثبت کنید. ثبت رسمی سند مزایای بسیاری دارد، هر چند هنوز بسیاری از قراردادهای اجاره به صورت عادی تنظیم می شود؛ قراردادهایی که بنگاه های املاک می نویسند، قرارداد عادی است.

    اگر در بنگاه املاک قرارداد می بندید، توجه کنید که برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً باید دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضا کنند تا طرف های قرارداد از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بهره مند شوند. قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. علاوه بر این، صرف تنظیم قرارداد در برگه های چاپی یا تایپ کردن مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود؛ اگر قرارداد اجاره رسمی می خواهید، باید به دفتر خانه های اسناد رسمی مراجعه کنید.

    دردسر برای خودتان درست نکنید

    به قول و قرارهایتان پایبند باشید؛ اگر موعد اجاره تمام شده است با رضایت ملک را تخلیه کنید، در غیر این صورت، مالک شما را از راه مراجع قضایی مجبور خواهد کرد که آنجا را تخلیه کنید. اگر قرارداد شما به صورت سند عادی منعقد شده است؛ دادخواست تخلیه، مشتمل بر مشخصات مستأجر، شامل نام ، نام خانوادگی و محل اقامت وی؛ مشخصات و تاریخ سند اجاره؛ کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک به شورای حل اختلاف محل تقدیم خواهد شد.

    مرجع قضایی بعد از این که مالکیت یا ذی نفع بودن موجر را احراز کرد، دستور تخلیه را صادر خواهد کرد و شما نه تنها باید ملک را تخلیه کنید، بلکه باید خسارت های مالک را در این مدتی که اضافه سکونت داشته اید، هم بدهید. پس از ابلاغ این دستور به مستأجر، او مکلف است ظرف ۳ روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند. اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر خواهد بود.

    اما اگر قرارداد به صورت رسمی منعقد شده باشد، از راه دفترخانه می توانید برای تخلیه آن اقدام کنید؛ در این صورت باید درخواست صدور اجراییه را به دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده است، تقدیم کنید. دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجراییه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ تخلیه برای مأمور اقدام می کند. مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجراییه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.

    نقدی تحلیلی بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶

    انعقاد واثبات اجاره ، که قانون وجود سند اجاره و شهادت دو گواه را شرط اجرای آن می بیند. تخلیه موارد اجاره ، که پس از پایان مدت اجاره باید بی درنگ انجام پذیرد و حتی وجود سرقفلی مستأجر مانع از آن نمی شود . به ویژه ، پیش بینی آئین دادرسی اختصاری و صدور دستور تخلیه از سوی مقامهای قضائی از بدعتهای قانون به سود موجران ومالکان است . مفهوم سرقفلی که در قانون جدید از امتیازهای حق مالکیت ومنافع است و از سوی مالک به مستاجر واگذار می شود . سرقفلی ، در مفهوم تازة خود محدود به اتحاد حق تقدم در اجاره و انتفاع از عین مستاجر است و برای کسانی به وجود می آید که با پرداختن سرقفلی و قرارداد با مالک آن را کسب کرده باشند .

    قانون حاکم بر این روابط

    هدف قانون جدید روابط موجر و مستأجر یکسان کردن قانون حاکم بر اجاره و پرهیز از پراکندگی قواعد گو ناگونی است که بر این رابطه حکومت دارد . در راستای همین هدف ، مادة یک قانون اعلام می کند :

    از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، محل کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن ، که با قرار داد رسمی یا عادی منعقد می شود ، تابع مقررات قانونی مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.

    از خوندن این متن چنین احساس می شود که یرانجام قانونگذار به هماهنگ ساختن قوانین اجاره توفیق یافته است ، ولی تأمل بیشترو خواندن تمام قانون ، این پندار را از بین می برد و مانع اساسی در راه وحدت حقوقی نمایان می شود .

    وضع جدید قانون و مفهومی که از سرقفلی ارائه کرده است با واقعیتهای خارجی و عادات و رسوم پاگرفتة تجارتی سازگار نیست : برداشتن چتر حمایت از سر بازرگانان و صاحبان خدمات شغلی و حرفه ای ، مانند مهندسان و کارخانه داران و پیشه وران ، آنان را از جهت اقتصادی دچار بحران می کند و به اقتصاد عمومی کشور زیان می رساند . آنان که ، جز سرقفلی محل کسب و پیشة خود سرمایه واقعی دیگر برای جلب اعتبار ندارند ، یکباره به ورشکستگی می افتند و حاصل کارشان عاید مالکان بزرگی می شود که ممکن است به هیچ حرفه و صنعتی نپردازند و تنها از راه سرمایه داری بی تولید در صحنة اقتصادی ظاهر شوند . دور نمای این خسران بزرگ . قانونگذار را به احتیاط وادار کرده است تا وضع کنونی را بر هم نزند . این است که در مادة ۱۱ قلمرو حکومت قانون را محدود به اجاره های آینده کرده است ، در حالیکه اطلاق ماده یک اقتضا داشت که آثار نهاد حقوقی اجاره تابع قانون جدید باشد . زیرا ، اجارة محل کسب و پیشه به مفهومی که در قانون ۱۳۵۶ بیان شده است تنها قرار داد خصوصی و تابع حکومت اراده نیست ؛ نهادی است که دولت بر آن نظارت دارد و به وسیله قانون اداره می شود ( مانند نکاح وولایت) ، پس مطابق قواعد عمومی رفع تعارض قوانین در زمان باید تابع قانون حاکم در زمان اجرا ( قانون جدید ) باشد و حکومت قانون منسوخ گذشته بر آن قطع شود .

    به هر حال در مادة ۱۱ چنین آمده است :

    اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول قانون مستثنی و مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود .

    بدین ترتیب تمام قوانین خرد و کلان گذشته به اعتبار خود باقی است و قانون ۱۳۷۶ نیز بر آن افزوده می شود . اجاره های محل سکونت پس از چندی به قانون کنونی می پیوندد و هم اکنون نیز تعارض مهمی با این قانون ندارد ، زیرا قانون مدنی و قرار داد خصوصی آن را اداره می کند و تفاوتها چشمگیر نیست . تعارض اصلی با قانون ۱۳۵۶ و اجارة محل کسب و پیشه و تجارت است که همچنان باقی می ماند و استثناءها و توابع خود را نیز دنبال می کشد زیرا، پس از پایان مدت اجاره های کنونی نیز ، اگر به حکم قانون ( و حتی در اثر تراضی به اجارة آن ) اجاره برای مدت دیگر ادامه پیدا کند ، باید آنچه را واقع می شود از آثار و دنبالة موقعیت پیشین شمرد .رویة قضایی نیز بطور قاطع چنین اجاره هایی را تابع قانون ۱۳۵۶ می داند . پس ، باقی می ماند معدودی از اجاره ها که به دلیلی فسخ می شود و موجر آن را به دیگری برای محل کسب اجاره می دهد . این اجاره ها نیز نسبت به اجاره های محل کسب اندک است که انتظار می رود سالیان دراز باقی بماند ، به ویژه همگامی با مصالح اقتصادی را نیز به همراه دارد .

    در آیین نامه مصوب ۱۹/۲/۷۸ هیأت وزیران روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید را که با اذن مالک انجام می شود ، تابع قانون حاکم بر قرارداد اجاره اصلی کرده است تا آثار موقعیت پیشین مستأجر محفوظ بماند .

    حکم مادة یک برای انتخاب نظام قراردادی یا قانونی نیز معیاری ارائه نمی دهد یا دست کم اصلی را پیشنهاد نمی کند که به یاری آن بتوان برای رفع شبهه در مصداقها از آن استفاده کرد ؛ در مادة یک سه منبع برای تمیز قاعدة حاکم بر اجاره معین شده است :

  • قانون مدنی
  • قانون ۱۳۷۶

    شرایط مقرر بین موجر و مستأجر یا حکومت تراضی

    هر یک از این سه منبع قواعد ویژة خود را دارد و معلوم نیست کدامیک را باید ترجیح داد؟

    در رابطة قانون مدنی و قانون ۱۳۷۶ ، باید حکومت قانون جدید را پذیرفت ولی آیا این ترجیح در فرضی که تراضی دو طرف در حکومت قانون مدنی است رعایت می شود ، یا باید حکومت تراضی را مقدم شمرد ، مگر اینکه نظم عمومی پشتوانه قانون جدید باشد ؟
    در قانون ۱۳۵۶ سلطه و حکومت قانون بر تراضی پیش بینی شده و مادة ۳۰ هر گونه عهدی را که برای فرار از مقررات اعمال شود بی اثر شناخت ، ولی در قانون ۱۳۷۶ راه حلّی ملّی برای رفع تعارض ارائه نشده است و از مفاد قانون چنین برمی آید که خواسته اند احکام اندک آن مخصص قواعد عمومی قرار گیرد . بر عکس نکته جالب دیگر ، که حکایت از برتری و حکومت تراضی بر قانون دارد ، این است که انتخاب عنوان صلح منافع و رهن و مانند اینها مانع اجرای قانون است ، هر چند نتیجة آن تملیک منافع به عوض معلوم باشد ( بنذد ۳ مادة ۲ آیین نامه اجرایی قانون ) .

    انعقاد و اثبات اجاره

    ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ ، دربارة تشریفات تنظیم اجاره نامة عادی ، مقرر کرده است . قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیلة دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد .

    تشریفات تنظیم سند به خاطر این است که دادگاه ، بر پایة مفاد آن و پس از رسیدگی مقدماتی ، دستور تخلیه می دهد و ناچار باید تضمینی برای حفظ اصالت آن پیش بینی کند . از جمع حکم ماده با مفاد مادة یک ، که تنظیم اجاره نامه رسمی و عادی را شرط اجرای قانون قرار داده است ، چنین بر می آید که اجرای قانون جدید دربارة اجاره هایی ممکن است که با سند رسمی و عادی ( با تشریفات مقرر در مادة ۲ ) باشد . زیرا ، هر چند ضمانت اجرای تخلف از شرایط تنظیم اجاره در قانون پیش بینی نشده است ، نباید حکم را لغو شمرد . وظیفة قانونگذار نیز به ارشاد و راهنمایی محدود نمی شود و قانون باید حاوی امر و نهی باشد . به ویژه ، از آنجا که دو قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ تصرف به عنوان اجاره را امارة وجود رابطه استیجاری می داند و اجارة شفاهی را کافی می بیند ، قید اجاره نامه رسمی و عادی در قانون ۱۳۷۶ نشان می دهد که دست کم قانون جدید تنها دربارة مستأجرانی اجرا می شود که سنداجاره در دست دارند . ولی این استنباط ، بر فرض که درست و موافق ظاهر حکم باشد ، تمام مسأله را حل نمی کند . پرسش مهمی که باقی می ماند ، تمیز اعتبار اجاره های شفاهی است : آیا مقصود این است که اجارة شفاهی باطل است و با شهادت و اماره و اقرار نه اثبات می شود و نه اثر حقوقی دارد ؟ آیا هدف این است که قانون تنها دربارة اجاره های مستند اجرا شود و اجاره های شفاهی تابع قانون مدنی و قواعد عمومی آن است ؟

    انتخاب هر یک از دو پاسخ نتایج نامطلوبی به بار می آورد : انتخاب نخست ، که اجاره را باطل و غیر قابل اثبات می شمرد ، برای اجاره های فصلی و روستایی و تک اتاقی خانه ها ، که بطور معمول شفاهی انجام می پذیرد ، ایجاد مشکل می کند . وانگهی ، معنای آن ایجاد مثالی دیگر برای عقود تشریفاتی در زمینة اجاره است که در حقوق ما چهرة استثنایی و خلاف اصل دارد ، به ویژه اگر بدین مفهوم باشد که اجاره شفاهی تابع قوانین و از جمله قانون ۱۳۵۶ است . با هدف قانون که لغو حق تقدم و سرقفلی برای مستأجران جدید محل کسب است تعارض دارد و به منزلة جایزه دادن به مستأجر متخلف است ، زیرا خودداری از تنظیم سند چتر حمایتی قانون ۱۳۵۶ را در محل کسب برای او می گشاید . در مورد محل سکونت نیز ، نتیجة انتخاب بیهودگی حکم قانون ۱۳۷۶ است ، چرا که اجاره های شفاهی نیز ، مانند اجاره های کتبی ، تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین دو طرف می شود ؛ نتیجه ای که به لغو حکم منتهی می شود . از اینها گذشته ، قانون ۱۳۵۶ نسبت به آینده نسخ شده است و چگونه ممکن است حاکم بر اجارة واقع در زمان قانون جدید باشد .

    یکی از شرایط لازم برای هر تفکر علمی ، از جمله وضع قانون آینده ، اندیشیدن دربارة آثار دور و نزدیک حکم است . مبهم گذاردن ضمانت اجرای مواد ۱ و ۲ قانون و رها کردن مکلفان در تاریکی و برخورد با موانع ، شایسته کار قانونگذاری نیست ، و مدتها رویة قضایی و مردم را سرگردان می سازد و به حرمت قانون صدمه می زند .

    در وضع کنونی منطقی ترین راه حل انتخاب نخست است که تنظیم سند را برای اثبات اجاره و انعقاد آن ضروری می داند . ولی این راه حل نیز عادلانه و قوی است که گفته شود اجاره های شفاهی ، درست و تابع قانون مدنی و قواعد عمومی است بند ۳ مادة ۲ آیین نامه قانون نیز همین نتیجه را افاده می کند . در هر حال رویة قضایی باید این گره کور را بگشاید .

    آنچه که گفته شد ، دربارة تشریفات سند عادی ( تنظیم در دو نسخه وگواهی دو شاهد ) نیز صادق است ، و احتمال بیشتر این است که رویة قضایی ، به ویژه در مورد اجاره های محل سکونت ، به راه حل عادلانه متمایل شود و رعایت تشریفات سند عادی را شرط استفاده از قانون ۱۳۷۶ قرار دهد نه صحت اجاره ، اگر چنین شود ، بر اجاره های شفاهی و اسناد عادی بی شاهد ، قواعد عمومی حکمفرما است.

    تخلیه مورد اجاره در پایان مدت

    یکی از ویژه گیهای قانون ۱۳۷۶ در برابر قوانین پیشین اجاره ، تسریع در تخلیة مورد اجاره پس از پایان مدت آن است ، قانون ۱۳۵۶ در مورد محل کسب ، پایان مدت اجاره را سبب قطع رابطة حقوقی موجر و مستأجر نمی داند و به مستأجر متصرف حق می دهد که الزام موجر را به تجدید اجاره بخواهد . قانون ۱۳۶۵ گامی به سوی قطع کامل این اجاره برداشت ، ولی چون اجرای آن منوط به شرایط ویژه در آینده بود ، چندان اثری از خود به جای نگذاشت و تازه اجرای حکم تخلیه موانعی در پیش داشت که به آسانی صورت نمی پذیرفت و ، از جمله ، در مواردی که موجر باید به مستأجر سرقفلی بدهد ، اجرای حکم منوط به پرداخت این سرقفلی بود . وانگهی اگر دو طرف سند رسمی تنظیم نمی کردند یا به نگرفتن سرقفلی در آن تصریح نمی شد ، قانون خنثی و بی اثر می ماند . در قانون ۱۳۶۲ و اجاره مسکن نیز امکان استناد به عسر و حرج مستأجر نیز ممکن بود مدتها اجرای حکم را به تأخیر اندازد . ولی قانون ۱۳۷۶ ، به منظور رفع نگرانی موجر از تخلیة ملک پس از پایان مدت اجاره ، مقرر داشته است :

    پی از انقضای مدت اجاره ، بنا به تقاضای موجر و یا قائم مقام قانونی وی ، تخلیه عین مستأجره در اجارة سند رسمی ، توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته ، ودر اجارة با سند عادی ، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه ، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوة قضاییه انجام خواهد گرفت .

    مادة ۱۳ آیین نامه نیز مدت تخلیه را محدود به نوبت و حداکثر یک ماه کرده است . دادن مهلت منوط به وقوع حادثه غیرمترقبه و ناتوانی مستأجر بر تخلیه شده است که مرجع تمیز آن مقام قضایی دستور دهنده است . در مادة ۵ قانون نیز ، دفاع احتمالی مستأجر دربارة داشتن حقی ( از جمله سرقفلی یا حق داشتن بنا بر ملک ) را مانع اجرای تخلیه نکرده است . مفاد مادة ۵ بدین عبارت بیان شده است :

    چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ، ضمن اجرای دستور تخلیه ، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر می شود .

    عبارتها از نظر فنی ناقص و قابل انتقاد و راه حلها خلاف اصول است : به عنوان مثال دوایر اجرای ثبت مأمور اجرای مفاد اسناد رسمی هستند نه قانون . اجرای قانون ( مادة ۴۹۴ ق . م ) بر طبق اصول با دادگاه است و دخالت مأمور ثبت در صورتی ضرورت دارد که مستأجر ضمن سند اجاره تعهد به تخلیة و تحویل مورد اجاره پس از پایان مدت کرده باشد . در این فرض موجر می تواند اجرای تعهد تصریح شده در سند را از مأموران ثبت بخواهد . ولی در فرضی که در سند تعهدی نیامده است اجرای پیامدهای قانونی نیاز به تمیز قانون حاکم و حقوق مستأجر و مالک و ، به طور خلاصه ، قضاوت دارد که در صلاحیت دادگاه است نه مأمور اجرا . ولی در مادة ۳ این تقسیم کار مهم اداری از قضایی توجه نشده و صدور دستور اجرای تخلیه به عهده دایره ثبت گذارده شده است .

    جالب اینکه اجرائیة تخلیه ، حتی با دستور موقت دادگاه و بر پایة حق احتمالی مستأجر ، قابل توقیف نیست و باید اجرا شود ، در حالی که از نظر اصولی ، اگر دادگاه صدور دستور اجرا را بر پایة حق معترض خلاف قانون و دلایل مدعی را قوی بیابد می تواند با گرفتن تأمین متناسب قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند ( قانون ۲۷ شهریور ۱۳۲۲ ) . در وضع کنونی زائد نیز این قاعده در مورد شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه قابل اعمال است ، به ویژه که احراز این شرایط ، در صورت وقوع اختلاف بین دو طرف نیاز به قضاوت دارد که سرانجام باید به وسیله دادگاه انجام شود .

    وانگهی ، در ماده ۵ آمده است : پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر می شود ، در حالی که اثبات حق و جبران خسارت منوط به صدور حکم است و نمی تواند مقدم بر آن باشد ، مگر اینکه گفته شود مقصود حکم مقتضی دربارة تخلیه است و قانونگذار مایل است که صدور حکم به وجود حق مستأجر و جبران خسارت او مقدم بر حکم مقتضی دربارة تخلیه باشد .

    در مورد اجاره نامه های عادی وضع از این هم بدتر است : نخستین پرسشی که به ذهن می رسد و پاسخ آن را در قانون نمی یابد این است که مرجع صالح قضایی کیست ؟ و آیا جز دادگاه مقامی هست که بتواند در چنین مواردی دستور تخلیه بدهد ؟ پس ، چرا قانون آن را مقام قضایی در مرجع قضایی می نامد ؟ ماده ۴ آیین نامة اجرای قانون مصوب ۱۹/۲/۷۸ پاسخ این پرسش را می دهد و رئیس حوزه قضایی را به دادگاه افزوده است و از این نظر خلاف اصول حقوقی است ، مگر اینکه گفته شود وخالت او به عنوان رئیس شعبه یک است .

    پرسش بعد این است که ، اگر مقصود از مقام قضایی همان دادگاه باشد شروع به رسیدگی در آن منوط به تقدیم دادخواست است و رسیدگی به دادخواست آیین دادرسی ویژه ، و از جمله احضار دو طرف و رسیدگی به دلایل مدعی و دفاعهای منکر ، دارد که احتمال می رود ماهها به دراز کشد . پس چگونه می توان ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر کرد ؟ در نتیجه به ذهن می رسد که نویسندگان قانون خواسته اند دستور اجرا را در شمار دستورهای اجرایی یا موقت دادگاه آورند و حکم تلقی نکنند و به همین جهت نام دستور را به جای حکم به کار برده اند : بدین معنی که ، مقام قضایی پایان مدت اجاره را از روی مفاد سند احراز کند و دستور تخلیه بدهد . مادة ۳ آیین نامه قانون نیز برای رسیدگی به درخواست تخلیه ، تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آیین دادرسی را ضروری ندانسته است .

    با وجود این پذیرش این نتیجه بسیاری از اصول را نقض می کند ، زیرا احتمال دارد سندی مجعول باشد یا در سند دیگری مفاد آن تغییر کرده باشد یا مستأجر در ساختمان احداث شده به اذن موجر ( ملک خود ) ساکن باشد و یا دو طرف دربارة اصل تخلیه اختلاف داشته باشند و مانند اینها ، نشنیدن اینگونه دفاعها و صدور دستور تخلیه پیش از رسیدگی نوعی شتابزدگی است . وانگهی ، در مادة ۴ مسائلی پیش بینی شده که نیاز به دادرسی و رفع اختلاف بین دو طرف دارد . در این ماده چنین می خوانیم :

    در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد ، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایرة اجرا است . چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن ،آب ، برق . گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارت وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد ، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند ، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایرة اجرا تحویل نماید . در این صورت دایرة اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد .
    حکم این ماده در مورد سند عادی و رسیدگی مقام قضایی نیز قابل اجرا است و دادگاه باید صدور دستور تخلیه را موکول به دعاوی خسارت نکند . استثنایی بودن قواعد نیز ایجاب می کند که ویژة تخلیه در پایان مدت باشد و شامل تخلیه در زمان اجاره نشود ( بند ۴ مادة یک آیین نامه ) .
    به طور خلاصه ، از جمع قواعد چنین بر می آید که دادگاه باید رسیدگی به درخواست تخلیه را همچون تقاضای دستور موقت تلقی کند و پس از ابلاغ دادخواست به خوانده و احضار دو طرف در وقت فوق العاده ، رسیدگی مقدماتی به سند اجاره و اسناد دیگر را آغاز کند ، و همین که احراز شود : ۱) اجاره نامه اصیل است و مدت آن سپری گردیده ۲) ودیعة گرفته شده به مستأجر رد یا به صندوق امانات سپرده شده است ، دستور تخلیه را صادر کند و به انتظار فصل دعاوی دیگر نماند . نشانه هایی از نفوذ این نظر اصولی در رویة قضایی نیز دیده می شود ؛ چنان که شعبة ۱۳۰۳ دادگاه عمومی تهران در دادنامة شمارة ۱۴۰۵ ـ ۱۵/۱۰/۷۶ در مورد تخلیه پس از رسیدگی حکم صادر کرده است . ولی ، پیش از این رسیدگی مقدماتی صدر ودستور تخلیه شتاب ناروا در قضاوت و سبب مضیقه ای نامتعارف است که عدالت آن را نمی پذیرد . مهلت یک هفته در قانون نیز برای فراهم ساختن مقدمات این دادرسی فوری است . پس از صدور دستور نیز نباید آن را قطعی پنداشت و مستأجر می تواند درخواست رسیدگی ماهوی به آن کند و دادگاه حق دارد پس از رسیدگی آن را لغو کند .

    مادة ۱۸ آیین نامة قانون در این باره می گوید : در صورتی که دستور تخلیة مورد اجاره صادر شود و مستأجر به اصالت قرار داد مستند دستور شکایتی و یا مدعی تجدید قرار داد اجاره باشد ، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید . اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد ، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کنندة شکایت مستأجر را مدلل بداند . در این صورت پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود .

    در قانون ۱۳۷۶ ، سرقفلی مفهومی به مراتب محدودتر از حق کسب و پیشه و تجارت دارد ، حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر و پیشه ور نیست و از شاخه های حق مالکیت موجر و اختیارهای ناشی از آن است . از این دیدگاه ، مالک می تواند در آغاز اجاره از مستأجر سرقفلی بگیرد و امتیاز تقدم در اجاره را به او بدهد . مستأجر هم پس از تملک حق تقدم می تواند آنچه را تملیک کرده است به دیگران یا به مالک انتقال دهد . به مفاد مادة ۶ و تبصره های آن توجه کنید :

    هر گاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید ، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید . همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند ، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .

    تبصرة ۱ . چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید ، پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ندارد .

    تبصره ۲ . در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجره منتقل نماید ، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلة روز را دارد .

    بدین ترتیب ، سرقفلی از دیدگاه نویسندگان قانون ۱۳۷۶ باید به حق تقدم در انتفاع تعریف کرد ، (۲) حقی که ناشی از مالکیت عین ( برای موجر ) یا منفعت ( برای مستأجر ) است .

    مستأجر می تواند حق تقدم را از دو راه بدست آورد :

    از راه انتقال مستقیم از مالک و بدون مدت : در این صورت هنگام تخلیه می تواند بهای این حق را مالک بگیرد ( تبصرة ۲ ) . تملک سرقفلی مانع از تخلیة ملک در پایان مدت اجاره نیست ، ولی مالک را مکلف می سازد که ، برای بازستاندن حق تقدم ، بهای آن را بدهد .
    اصطلاح طریق صحیح شرعی در تبصرة ۲ ، به معنی بازگشت دوباره به مشهور در فقه و از یاد بردن مادة ۱۰ ق . م . و اصل حاکمیت اراده است . برای گریز از این نتیجة نامطلوب ، واژة شرعی را باید به معنی قانونی گرفت ، زیرا فرض این است که قوانین ما با شرع تعارض ندارد . پس باید انتقالی پذیرفت که حقوق آن را نافذ بداند . در قانون ۱۳۵۶ انتقال سرقفلی باید همراه با منافع و با سند رسمی انجام پذیرد ، لیکن در قانون ۱۳۷۶ قید سند رسمی ، که ناظر به انتقال از سوی مستأجر است ، حذف شده و از بخش اخیر ماده ۶ تنها همراهی انتقال منافع با سرقفلی استنباط می شود . در نتیجه از این پس انتقال منافع و سرقفلی ، با رعایت شرایط مادة یک برای اجاره دادن ملک ، با سند عادی و گواهی دو معتمد نیز ممکن است . انتقال حق تقدم دراجاره از سوی مالک و استقرار آن در ملک مستأجر ، به هر عنوان که باشد ، همین نتیجه را می دهد و ضرورتی ندارد که با واژة سرقفلی بیان شود . مواد ۷ و ۸ قانون ۱۳۷۶ دو فرض از این انتقال و امتیاز مستأجر را در امکان مطالبة سرقفلی به هنگام تخلیه و انتقال آن بیان می کند :
    مادة ۷ . هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد ، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیة عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید . در صورتی که مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید .

    مفاد این شرط موقعیتی همانند آنچه قانون ۱۳۵۶ برای مستأجر محل کسب مقرر داشته است ایجاد می کند ، با دو تفاوت :

    امتیاز قانون ۱۳۵۶ ویژة محل کسب و پیشه و تجارت است ، در حالیکه موقعیت پیش بینی شده در مادة ۷ بنا بر ظاهر ناشی از اطلاق حکم از آن هر مستأجری است که بتواند این شرط را به سود خود به دست آورد و هیچ ارتباطی با فعالیت تجارتی و حسن شهرت او ندارد . اگر این ظهور پذیرفته شود ، سرقفلی مفهومی تازه و شگرف می یابد . راه گریز از این نتیجه توسل به موقعیت مادة ۶ قانون برای عام کردن قید ملک تجاری و سیاست آن به حکم مواد ۷ تا ۱۰ قانون است که به سرقفلی ارتباط دارد : بدین مضمون که ، چون در نخستین مادة فصل مربوط به سرقفلی ( مادة ۶ ) قید شده است که : هر گاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید و در مواد ۷ و ۸ آمده است : هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود مقصود اشاره به اجارة مقیدی است که مادة ۶ از آن سخن گفته است . بدین ترتیب اطلاق حکم این مواد که منشأ تعمیم سرقفلی به اجارة محل سکونت است از بین می رود و قید مادة ۶ آن را مخصوص محل تجاری می کند ؛ تفسیری که هم از نظر منطقی قوی است و هم از شکستن اصل حقوقی متعارف و پاگرفته ای که سرقفلی را ویژة محل کسب کرده است ، جلوگیری می کند . وانگهی منطق حکم می کند که اگر مالک بطور مستقیم نتواند در برابر سرقفلی حق تقدم در اجاره را به مستأجر بدهد ، در اثر شرط ضمن اجاره نیز نمی تواند چنین حقی را ایجاد کند ( مادة ۱۵ آیین نامه اجرایی قانون ) .

    امتیاز مستأجر محل کسب و پیشه به موجب حکم قانون ایجاد می شود و رکن مهم آن ارزش اضافی است که در نتیجة عمل مستأجر در ملک ایجاد شده است ؛ ولی در قانون ۱۳۷۶ سرقفلی نتیجة تراضی با مالک و تعهد او است . عبارت پایان ماده دربارة امکان سرقفلی گرفتن مستأجر نیز دقیق نیست ، زیرا اسقاط حق مستأجر تنها در برابر مالک معنی دارد ، ولی در برابر مستأجر دیگری که حق را از او انتقال می گیرد نابجا است ، چرا که حق خود پیش از سقوط را به او می دهد . درست است که پس از انتقال حق ، امتیازی که مستأجر نخستین دارد ساقط می شود لیکن این نتیجه اثر بی واسطه و مستقیم عملی حقوقی نیست و لازمة انتقال است .

    مادة ۸ می توانست در همان مادة ۷ ادغام شود و تفاوتی جز در مورد میزان اجاره بهای موضوع تعهد موجر ، با آن حکم ندارد ، در این ماده آمده است هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجر را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید ، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیة محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید .

    در این ماده نیز اطلاق حکم آن را شامل اجاره مسکن هم می کند و همان بحث مربوط به مادة ۷ را مطرح می سازد .

    به تبع انتقال موقت منافع : قانون ۱۳۷۶ امتیاز انتفاع مستأجر در مدت اجاره را نیز سبب ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر دانسته است ؛ منتها چون این امتیاز محدود به مدت معین اجاره است ، ارزش آن کمتر از سرقفلی است که در مواد ۷ و ۸ پیش بینی شده است . نتیجه دیگر موقت بودن حق این است که انتقال سرقفلی به دیگران تنها در مدت اجاره معنی دارد . با پایان گرفتن مدت اجاره هم مالکیت منفعت برای مستأجر از بین می رود و هم سرقفلی که به تبع آن ایجاد شده است . به همین جهت در مادة ۶ آمده است که : ط مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را که از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند .ممکن است گفته شود که مستأجر در زمان اجاره امتیازی به دست می آورد که در اثناء اجاره قابل انتقال به دیگران است ، هر چند که به مالک سرقفلی نپرداخته باشد . مفاد تبصرة ۱ نیز این استنباط را تأیید می کند ، زیرا فرضی را پیش بینی کرده است که مالک سرقفلی نگرفته و با وجود این مستأجر با انتقال منافع سرقفلی گرفته است . با وجود این ، حکم مادة ۹ قانون این سخن را که با طبیعت مفهوم سرقفلی در این قانون سازگار است ، متزلزل می کند . دراین ماده می خوانیم :
    چنانچه مدت اجاره به پایان برسد ، یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد ، و یا اینکه مستأجر کلیة حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد ، هنگام تخلیة عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت .

    پس در برابر سخن پیشین می توان گفت : در مادة ۹ ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر منوط به پرداختن سرقفلی به موجر شده است و به همین جهت نپرداختن سرقفلی به مالک شرط مستقلی برای حکم اخیر ماده است که ، به عنوان نتیجه و ضمانت اجرا اعلام می کند : هنگام تخلیة عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت .

    ولی استدلال تمام نیست ، زیرا ، ۱) ضمانت اجرایی که در پایان ماده آمده است ناظر به تخلیة عین مستأجره است نه انتقال منافع به دیگری ؛ ۲) اگر نپرداختن سرقفلی به مالک شرط مستقل و کافی باشد ، افزودن پایان مدت اجاره به آن اضافی و حشو است ، زیرا در هر حال مستأجری که سرقفلی نپرداخته حقی ندارد ، خواه در مدت اجاره تخلیه کند یا پس از آن ؛ ۳ ) تمام کردن جمله نخستین که ناظر به پرداخت سرقفلی به مالک است و آوردن واژة همچنین در آغاز جمله ای که ناظر به گرفتن سرقفلی در اثناء مدت است ، ( مادة ۶ ) نشان می دهد که امکان گرفتن سرقفلی در مدت محدود حکم مستقل از بخش یک ماده است . در نتیجه باید گفت پایان مدت اجاره شرط سقوط سرقفلی است که به تبع منافع عاید مستأجر شده است و شرط نگرفتن سرقفلی ناظر به تخلیة بعد ازپایان مدت و استیفاء حقوق به مواد ۷ و ۸ ارتباط دارد . به طور خلاصه ، قرائن تأیید کنندة هر یک از دو احتمال جمع دو حکم را برای مجری و مفسر قانون دشوار می سازد و عدم مهارت در فنون قانونگذاری باعث سرگردانی دادرسان و دو طرف دادرسی می شود . با وجود این راه حل نخست ترجیح دارد .

    آیا مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت قابل جمع است ؟

    با مفهوم تازه ای که قانون ۱۳۷۶ برای سرقفلی ارائه کرده است ، این پرسش مطرح می شود که آیا سرقفلی جانشین حق کسب و پیشه و تجارت شده و تنها احکام و آثار آن تغییر کرده است ؟ یا می توان گفت ، آنچه در این قانون آمده ناظر به سرقفلی است نه حق کسب و پیشه تجارت که محصول فعالیت و حسن نیت مستأجر است و قانون ۱۳۵۶ از آن حمایت می کند ؟

    پاسخ این پرسش را تبصرة مادة۱۰ قانون بدین عبارت می دهد که : مطالبة هر گونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد
    بهای حق کسب و پیشه و تجارت یکی از آن گونه های ممنوع است . پس ، نمی توان ادعا کرد مستأجری که حق سرقفلی ندارد ، بابت حق کسب و پیشه و تجارت حق دارد . ماده واحدة ۱۳۶۵ و سایر قرائن و فتاوا نشان می دهد که قانونگذار کنونی مایل به پذیرش حق مستأجر به عنوان حاصل کار او ندارد و می خواهد همه چیز را به تراضی و عقد اجاره و مالکیت موجر بازگرداند و حکمت قانون ۱۳۷۶ برداشت چتر حمایت قانون ۱۳۵۶ و باز گرداندن حکومت قانون مدنی و ضابطه های فقهی است . زیرا به مستأجر محل کسب و پیشه امکان می دهد که ، در مدت اجاره از حق سرقفلی سود برد و آن را به دیگران واگذار کند ؛ امتیازی که با عرف تجارتی سازگارتر و با مصالح اجتماعی همگام تر است . از نظر منطقی نیز دلالت تبصرة یک بر امکان سرقفلی گرفتن در مدت اجاره به مراتب قویتر از قرائن مخالف است .

    اثر سلب حق انتقال به غیر

    انتقال سرقفلی در مدت اجاره مشروط بر این است که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد . این قید نشان تراضی بر لزوم مباشرت مستأجر در انتفاع و از بین بردن انتقال سرقفلی است . حکم قانون نوعی رجعت به اصول پذیرفته در قانون مدنی و فقه نیز هست ، زیرا اصل انتقال پذیری منافع را پذیرفته و به قانون مدنی بازگشته است و حق انتقال به غیر را برای مستأجر می شناسد ، مگر اینکه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد ، در حالی که مادة ۱۰ قانون ۱۳۵۶ اصل را وارانه ساخته بود . به مفاد مادة ۱۰ آن قانون توجه کنید :
    مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید ، مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد

    این حکم با تملیکی بودن عقد اجاره تناسب ندارد ، زیرا اگر پذیرفته شود که موجر منافع ملک یا صلاحیت انتفاع را به مستأجر تملیک می کند ، مالک جدید منافع نیز ، همچون مالک پیشین ، برای انتقال ملک خود نیاز به تحصیل اذن دیگری ( انتقال دهنده ) ندارد ، چنان که قانون مدنی نیز در پی اعلام تملیکی بودن اجاره مقرر می دارد :

    مستأجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره بدهد ، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد .
    این حکم در مقام اجرای قاعدة عام تری است که به موجب آن : هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد ، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد . انتقال دادن همراه با انتفاع و استعمال از ارکان سلطة مالک است و باید آن را در زمرة توابع ضروری ملکیت شمرد . پس به این اعتبار است که گفته می شود قانون ۱۳۷۶ رجعت به اصل کرده است .

    مدارک و شرایط لازم جهت فک رهن و رفع اجاره به شرط تملیک

    حضور مالک یا نماینده قانونی وی در مرکز تعویض پلاک نامه از شرکت راهن یا مالک مبنی بر پرداخت بدهی و درخواست موضوع مورد نظر اصل شناسنامه خودرو و کارت خودرو برگ عدم خلافی در صورت نیاز مدارک احراز هویت

    دعوای موجر و مستاجر

    اجاره یکی از روابط حقوقی است که امروزه نقش مهم و اساسی به خود گرفته است به گونه ایی که منشأ بسیاری از اختلافات و دعاوی که در محاکم مطرح می شود را می توان قرارداد اجاره دانست. اساساً اجاره کردن به این معناست که فردی (مستأجر) منافع یک موضوع خاصی را از فرد دیگر (موجر) تملک و در ازای این تملک و بهره برداری مبلغی را به عنوان اجاره بها به موجر بپردازد.

    حال یکی از مهم ترین مشکلاتی که ممکن است در پایان قرارداد اجاره پیش آید تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر است. قانون در این خصوص راه حل هایی را برای موجر وضع کرده است تا بتواند حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پا می گذارد، بگیرد. در این گزارش و در گفت وگو با دکتر بهنام عباسی مدرس دانشگاه و وکیل پایه یک دادگستری به بررسی این موضوع می پردازیم.

    عباسی در پاسخ به این پرسش که اگر موجر در حین مدت اجرا به دلیل نیاز شخصی بخواهد ملک خود را از مستاجر بازپس بگیرد چه اقدامی باید انجام دهد، می گوید:

    قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمی تواند قبل از انقضای مدت اجاره البته خارج از مواردی که در قانون پیش بینی شده است، تقاضای فسخ آن را کند.

    وی ادامه می دهد: به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، از قبیل معیوب بودن ملک در حال اجاره یا در صورتی که طرفین در قرارداد در این زمینه توافق کرده باشند، موجر یا مستاجر می تواند برای فسخ همچنین تخلیه عین مستاجره تقاضای خود را در قالب تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند.

    همچنین تعیین خسارت در قرارداد از نظر تاخیر مستاجر در تخلیه یا تاخیر موجر در بازپرداخت ودیعه نیز از مواردی است که باید به آن دقت کرد. به طور کلی باید به این نکته توجه داشت که تا زمان اتمام قراداد نمی توان مستاجر را اجبار به تخلیه کرد مگر مطابق موارد مصرح در قانون یا اینکه در ضمن عقد اجاره در خصوص تخلیه زود تر از موعد توافق کرده باشند. بنابراین پس از تعیین مدت اجاره و تدوین اجاره ، قرارداد به هیچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص.

    تخلیه ملک توسط مستاجر

    این وکیل دادگستری در خصوص تخلیه ملک توسط مستاجر یا فسخ قرارداد توسط طرفین قبل از پایان موعد اجاره می گوید: ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ، مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد یا برعکس.

    برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد یا اینکه در قرارداد اجاره شرط شود که در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر را خواهد داشت. چنانچه برای طرفین قرارداد نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید حاصل شود، اصل بر آن است که حق فسخ حاصل نشده است.

    وی تاکید می کند: معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک یا دو ماه قبل از بر هم زدن اجاره به طرف مقابل اعلام کند در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می رسد.

    اصلی ترین علت دعوای تخلیه

    عباسی ادامه می دهد: یکی از مهم ترین علت طرح دعوای تخلیه، پایان یافتن مدت اجاره است. اگر به هر دلیلی که مالک یا مستاجر، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد و طرف دیگر آن را نپذیرد ممکن است، دعوای تخلیه مجال طرح پیدا می کند. به طور مثال مالک هر زمانی که خواهان فروش ملک خود باشد مستاجر موظف به تخلیه ملک مذکور نیست یا برعکس اگر مستاجر هر زمانی که ملکی با شرایط بهتر یافت نمی تواند اجاره را پایان یافته تلقی کند مگر اینکه مالک و مستاجر برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشند (خیار شرط).

    اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کند

    وی درباره اینکه اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کند و موجر خواهان تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد باید چه اقداماتی را انجام دهد؟ می گوید: در این خصوص ماده ۴۸۵ قانون مدنی صراحتاَ بیان کرده است که اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگرچه در مدت اتمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند، هرگاه مستاجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و هرگاه تعمیرات ضروری شود، دادگاه می تواند او را الزام و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.

    بر اساس ماده ۲۲قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مسئوول پرداخت خسارت ناشی از ممانعت در تعمیرات ملک مذکور است.

    ضمانت اجرا برای موجر

    این مدرس دانشگاه در خصوص ضمانت اجرا برای موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر و اقدامات قانونی که وی برای تخلیه ملک خود باید انجام دهد، اظهار می دارد: در مواردی موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره تخلیه مورد اجاره را صادر می کند که یکی از آن موارد بند ۹ ماده ۱۴ قانون موجر و مستاجر است.

    طبق این بند در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، چناچه اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند.

    وی ادامه می دهد: هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه متوقف می شود اما موجر می تواند به استناد تخلف از پرداخت اجاره بها از دادگاه تخلیه عین مستأجر را درخواست کند و چناچه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.

    عباسی ادامه می دهد: هر گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می شود، ولی هر مستأجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند..

    وی تاکید می کند: در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه تخلیه عین مستأجر را کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

    این مدرس دانشگاه تصریح می کند: در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر می تواند شروطی را به نفع خود بگنجاند به طور مثال در قرارداد ذکر شود در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بیش از ۱۰ روز موجر می تواند اجاره را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ مورد اجاره را فسخ کنید.

    وی می افزاید: لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد باید مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.

    چند راه حل قانونی

    به گفته عباسی، گاهی در پایان مدت اجاره مستاجر ممانعت به تخلیه ملک می کند که در این خصوص قانون راه حل هایی پیش بینی کرده است. وی بیان می دارد: درخواست برای تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است به شوراهای حل اختلاف تقدیم می شود. شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

    این وکیل دادگستری متذکر می شود: باید به این نکته توجه داشت که شورا دستور تخلیه صادر می کند نه حکم تخلیه و حکم تخلیه شامل تقاضای تخلیه پیش از اتمام مدت اجاره می شود از جمله اینکه مستآجر تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستآجره را پیش از موعد به دلیل عدم پرداخت اجاره بها مطرح کند.

    اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط ماموران به مستاجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولا بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.


  • نظر کاربران