1 - وكالت فروش ملك یعنی اینكه مالك ملك اختیار فروش ملك خود را به شخصی كه وكیل نامیده می شود می سپارد تا ملك مالك را به هر شخص كه وكیل صلاح بداند ولو خود منتقل نماید مالكین باید هنگام تنظیم سند وكالت فروش ملك خود به چند نكته توجه نمایند :
2 - مال شریکی بیشتر وقت ها دردساز می شود. این که می گویند اگر شریک چیز خوبی بود حتما خدا می گرفت هم از همین دردسرهای شراکت ناشی می شود. کمتر اتفاق می افتد یک مال متعلق به چند نفر باشد و میانشان دعوا و اختلاف نظر پیش نیاید، حتی بعضی وقت ها کار به قتل هم می رسد. اگر شرکا هم عقیده نباشند و نخواهند در آرامش از مالی که دارند استفاده کنند آن وقت به هر ترفندی متوسل می شوند تا شریک را آزار بدهند، شاید بعضی ها هم بخواهند مال شریکشان را از دستش درآورند، یعنی او را آنقدر در تنگنا بگذارند که او مال را بگذارد و برود یا با فروش مال به شریکش یا به دیگری عرصه را خالی کند.
3 - البته همیشه این طور نیست که شرکا با هم نسازند و درگیر شوند که اگر این طور باشد مشکلی هم به وجود نمی آید، بلکه چالش ها برای زمانی است که شرکا قصد سنگ اندازی پیش پای یکدیگر را دارند. شاید برای خیلی ها پیش آمده باشد که مثلا با برادر یا خواهر یا یکی از اقوام و آشنایان خود ملکی مشترک خریده اند و بعد از مدتی به خاطر برخی اختلافات به مشکل افتاده اند مثلا شریکشان آنها را مجبور به فروش سهم شان کرده در حالی که خودش حاضر به فروش سهمش به شریک نیست. در واقع یکی از شرکا نه مالش را به شریکش می فروشد و نه سهم او را می خرد، بلکه می خواهد پای شخص سومی را در معامله باز کند و با این روش شریک را از میدان به در کند
4 - شاید بعضی شرکا با نیت سوءقصد، فروش سهم خود از ملک مشترک به شخص ثالث را نداشته باشد و این کار را به خاطر احتیاج به پول نقد انجام دهد، ولی به هر حال بهانه این کار هر چه باشد قانونگذار برای شریک دوم حقوقی را قائل شده است.
حق شفعه همان حق شریک دوم است که ماده ۸۰۸ قانون مدنی آن را این طور بیان کرده است: هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
5 - در واقع حق شفعه به زبان ساده به این معنی است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.
به طور مثال شخص الف و شخص ب در مالکیت زمینی شریک هستند و شریک الف قصد فروش سهم خود از زمین مشترک را دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخص ج می فروشد. در این حالت شخص ب با دارا بودن شرایطی می تواند سهم شریک اول را به همان قیمتی که به خریدار فروخته است بخرد، یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورد و شخص ج را از دور خارج کند.
1 -در حالی برای شریک ایجاد می شود که ۸ شرط تحقق آن وجود داشته باشد. شرط اول این است که مال مشترک غیرمنقول باشد، یعنی مالی که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد، به صورتی که اگر منتقل شود باعث خرابی یا نقص مال یا محل آن شود. همچنین این شراکت باید به حالت مشاع باشد و مسلم است این مال باید قابل تقسیم نیز باشد، در حالی که شراکت مشاعی باید حتما بین ۲ نفر باشد چون اگر تعداد مالکان بیش از ۲ نفر باشد در مورد ایجاد حق شفعه معلوم نیست از شرکای باقیمانده کدامیک حق اخذ به شفعه را پیدا می کنند.
نکته: حق شفعه به زبان ساده به این معنی است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود
2 -معامله باید بیع یعنی خرید و فروش باشد. پس حق شفعه شامل صلح، هبه (هبه یا بخشش یکی از راه های انتقال مالکیت است و فرق آن با مبادله این است که در مبادله هر یک از طرفین چیزی را می دهند و در مقابل چیزی می گیرند، اما هبه کننده چیزی را می بخشد و در عوض چیزی دریافت نمی کند) و سایر معاملات نمی شود.
3 - اگر شریکی سهم خود را صلح کند (عقد صلح یعنی کسی بدون گرفتن عوض مقداری از مال یا منفعت، مال خود را به کسی واگذار کند یا از طلب یا حق خود به نفع او بگذرد) شریک دوم حق شفعه ندارد، اما اگر بتواند در مراجع قضایی ثابت کند هدف معامله بیع بوده، ولی با عنوان صلح منتقل شده است این حق برای او قابل اعمال خواهد بود. این در حالی است که شریک هنگام استفاده از حق شفعه باید مبلغ قیمتی را که مشتری داده نه کمتر و نه بیشتر به شریک خود بدهد. همچنین این حق فوری است، بنابراین درنگ و تاخیر در اخذ شفعه باعث سقوط حق می شود و بالاخره این که هرگاه خرید و فروش راجع به اعیان (یعنی هر چیزی که روی زمین وجود دارد) و بدون زمین باشد حق شفعه وجود نخواهد داشت.
یکی از سوالات مطرح در مورد حق شفعه به آپارتمان ها مربوط می شود.
سوال اول : یعنی مردم می پرسند آیا اخذ به شفعه در خرید و فروش آپارتمان ها نیز قابل اعمال است که پاسخ قانونگذار این گونه است: به نظر می رسد به علت این که مالکان آپارتمان ها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی یعنی بنای بدون زمین هستند و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات است، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود. جاری نبودن حق شفعه در مورد ساختمان یا درخت خانه مشترک که بدون زمین آن فروخته می شود نیز صادق است.
سوال دوم : در این میان عده ای می پرسند اگر سهم یکی از دو شریک وقف باشد آیا متولی وقف یا کسانی که به نفع او وقف انجام شده می توانند از حق شفعه برخوردار شوند و سهم فروخته شده شریک را تملک کنند؟ قانون در این مورد می گوید متولی وقف و کسانی که به نفع آنها وقف شده حق استفاده از حق شفعه را ندارند چون این حق امتیازی استثنایی است که محدود به زمان است و فقط در صورتی که صاحب ملک بخواهد ملک را بفروشد شریک دیگر حق شفعه پیدا می کند.
مورد دیگر در قوانین مربوط به حق شفعه این است که اگر مشتری بعد از خرید و قبل از این که شریک از حق شفعه استفاده کند مورد خریداری شده را به دیگری بفروشد حق شفعه همچنان برقرار است و اگر شریک از حق شفعه استفاده کرد همه معاملات مشتری که بعد از عقد فروش و قبل از استفاده شریک از حق شفعه صورت گرفته باطل می شود.
نقل وانتقال آپارتمان تحت مقررات خاصی قرار گرفته که رعایت آنها از سوی خریدار وی را در مقابل خطر مورد کلاهبرداری قرار گرفتن و یا اختلافات اتی با فروشنده با در نظر گرفتن نوسانات قیمت ساختمان بیمه می نماید لکن برای آشنائی با متن یکی از وکالتنامه های که معمولاً برای هنگامی که امتیاز یک واحد آپارتمان از آپارتمانهای تعاونی های مسکن مورد معامله قرار می گیرد آورده می شود.
نظر کاربران
