اختلافات میان مالک و مستاجر یکی از موضوعات رایج در دادگستری است. به دلیل وجود چند قانون مختلف در این حوزه و تفاوت میان املاک مسکونی و تجاری باید دعاوی موجر و مستاجر با وسواس و دقت خاصی تنظیم و با همان دقت و توجه بررسی شود؛ در غیر این صورت مشکلات زیادی را به وجود خواهد آورد. در ادامه در قالب بررسی یک پرونده اهمیت تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره را مورد مطالعه قرار می دهیم.
مالک آپارتمانی که آن را اجاره داده است، به عنوان خواهان علیه مستاجر خود دعوای تخلیه ید مطرح می کند. مالک در دادخواستی که به دادگاه می دهد ادعای خود را به این ترتیب توضیح می دهد: آپارتمانی را که دارای پروانه مسکونی است به موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستاجر واگذار کردم. در متن اجاره نامه قید شده است که مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی به من نپرداخته و حق مطالبه آن را نخواهد داشت. اما در عمل مستاجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات استفاده می کرد. حال مدت اجاره پایان یافته و تقاضای تخلیه دارم.
بنابراین ماجرا از نگاه موجر یا مالک به این ترتیب است که مستاجر به دلیل تغییر در نحوه استفاده از ملک از شرایط ضمنی قرارداد تخلف کرده است و قرارداد باید فسخ شود و مستاجر ملک را تخلیه کند. مستند دعوای خواهان هم کپی مصدق سند مالکیت و کپی مصدق اجاره نامه است.دادخواست پس از ثبت و تکمیل، به خوانده که همان مستاجر است ابلاغ می شود و وقت رسیدگی به اطلاع وی می رسد. مستاجر برای دفاع در برابر دعوای خواهان در دادگاه حاضر می شود و به دادگاه می گوید: قرارداد اجاره با خواهان در سال ۱۳۷۵ تنظیم شده است و سال بعد آن را تمدید کرد و برای من حق کسب و پیشه در این مکان ایجاد شده است. پس از ارایه دلایل و مستندات دو طرف دعوا سرانجام دادگاه در مرحله نخستین ختم دادرسی را اعلام می کند و رای صادر می کند.
دادگاه بدوی با این استدلال که محل مورد اجاره دارای پروانه مسکونی است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو و حتی با فرض داشتن پروانه کسب از اتحادیه برخلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی عنوان محل کسب و پیشه نخواهد بخشید برای مستاجر محل علی رغم فعالیت چند ساله حقی به عنوان کسب و پیشه یا تجارت ایجاد نمی کند و از آنجا که اصولا خوانده به خواهان سرقفلی نپرداخته است و از طرفی مدت اجاره پایان یافته است حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند. خوانده که محکوم به تخلیه ملک استیجاری شده است از این تصمیم دادگاه بدوی تجدیدنظرخواهی می کند. با تجدیدنظرخواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدیدنظر استان مورد رسیدگی قرار می گیرد که نتیجه آن تایید رای دادگاه بدوی است. بنابراین رای قطعی که باید اجرا شود به این ترتیب است که مستاجر یا خوانده باید ملک را تخلیه کند و مستحق حق کسب و پیشه هم نمی باشد. در مرحله بررسی رای آشنایی با چند اصطلاح که در این پرونده مورد استفاده قرار گرفته بود ضروری به نظر می رسد:
کپی مصدق: به طور خلاصه منظور این است که از مدارکی که قرار است پیوست دادخواست شود کپی تهیه شود و توسط دفاتر اسناد رسمی، وکلای پرونده یا دفتر دادگاه مطابقت آن با اصل گواهی شود. بدین ترتیب کپی مصدق تهیه می شود و ضمیمه دادخواست به دادگاه تقدیم می شود.
تخلیه ید: خواهان یا همان مالک عنوان دعوای خود را تخلیه ید عنوان کرده است. دعوای مشابه دیگری هم به نام خلع ید وجود دارد که گاهی به اشتباه به جای دعوای تخلیه ید استفاده می شود. بررسی تفاوت این دو دعوا در بررسی این پرونده می تواند کاربرد درست آنها را بهتر در ذهن ماندگار کند.کسی خواسته دعوای خود را تخلیه ید تعیین می کند که ملک را با مجوز به فرد دیگری می سپارد و بعد از آن به هر دلیلی مانند انصراف یا اتمام زمان قرارداد از دادگاه تحصیل مال خود را می خواهد. به عنوان نمونه دعوای موجر علیه مستاجر تخلیه ید است. در بیان تمایز این دعوا با خلع ید باید گفت: برعکس دعوای تخلیه ید دعوای خلع ید برای زمانی است که شروع تصرف بدون اذن بوده باشد. یک تفاوت دیگر میان دعوای خلع ید و تخلیه ید این است که خلع ید دعوای مالی است و راجع به اموال غیر منقول مطرح می شود، اما تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم غیر منقول قابلیت طرح دارد.
اما در مورد محتوای رای نیز موضوع قابل تاملی وجود دارد که در ادامه به بررسی آن می پردازیم. اولا در این پرونده قرارداد اجاره بین اصحاب دعوا قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است و برابر ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ که مقرر داشته است: از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره همه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. قرارداد مربوط مشمول این قانون نخواهد شد و حتی تمدید آن در زمان حکومت قانون سال ۱۳۷۶ باعث نمی شود که تابع این قانون شود.
حق کسب و پیشه با گذشت زمان و فعالیت مستاجر در امور تجاری و در نتیجه رونق تجاری آن مکان به وجود می آید. مستاجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را خواهد داشت و عدم دریافت وجه به عنوان سرقفلی از سوی موجر و این که حق سرقفلی با حق کسب وپیشه متفاوت است و ایجاد هر یک متفاوت با دیگری است برای مستاجر در این پرونده حقی به وجود می آورد که دادگاه باید آن را در نظر می گرفت. زیرا با توجه به ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ استحقاق مستاجر در مطالبه حق کسب و پیشه برابر تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون مزبور پایدار شده است.
در دعاوی که مربوط به روابط موجر و مستاجر است معمولا اشاره به دو قانون سال ۵۶ و ۷۶ بسیار به چشم می خورد. در این دعوا نیز تشخیص اینکه قرارداد تابع کدام قانون است از اهمیت بسیاری برخوردار است. تفاوت های میان این دو قانون باعث به وجود آمدن چنین موضوعی شده است. در ادامه برخی از این تفاوت ها را بررسی می کنیم.
در قانون سال ۵۶ لازم نیست در رابطه موجر و مستاجر، قرارداد کتبی عادی یا رسمی وجود داشته باشد. صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی موجر به عنوان اجاره یا سایر عناوین برای مشمول قانون شدن کافی است، حتی اگر شفاهی باشد. ولی در قانون سال ۷۶ برای شمول قانون بر رابطه استیجاری مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون الزامی است در غیر این صورت اجاره مشمول قانون سال ۷۶ نخواهد بود. در قانون سال ۵۶ هرچند در ماده ۱ پیش بینی شده که در هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه و تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود مشمول قانون است ولی با توجه به تصویب قوانین در سال ۶۲ (محل های مسکونی) و مصوبات و دستورالعمل هایی در مورد اماکن خاص و غیرتجاری، عملا اماکن مشمول قانون سال ۵۶ به محل های تجاری محدود شده است. قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده را هم در بر می گیرد (ماده ۱) ولی قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ صرفا اماکن و اجاره هایی که بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون ۷۶ منعقد و روابط استیجاری ابتدائا شروع می شود را شامل می شود. اماکن مشمول قانون سال ۵۶ صرفا تابع مقررات همان قانون است اما اماکن و موارد مشمول قانون سال ۷۶ علاوه بر مقررات همان قانون تابع مقررات قانون مدنی و بعلاوه شروط مقرر بین طرفین نیز خواهد بود.
در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ به صرف انقضای مدت موجر حق تخلیه را نداشته بلکه تخلیه محل از ید مستاجر تابع تحقق شرایطی خاص به شرح ماده ۱۴ و ۱۵ قانون است اما در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ به محض انقضای مدت صرفا به تقاضای موجر، مورد اجاره تخلیه می شود. در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ امکان اعمال تخلیه برای موجر پس از ایجاد حق درخواست لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضایی و دادرسی به معنای خاص کلمه است، در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ تخلیه صرفا با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به دادرسی به معنای خاص کلمه محقق می شود و این حق را باید بزرگ ترین ویژگی و امتیاز خاص و بی نظیر قانون سال ۷۶برای موجر دانست. در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ نگرش و اعمال قانون در اجاره یا سند رسمی و سند عادی یا شفاهی یکسان است، ولی در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ نگرش و اعمال و اجرای قانون در اجاره با سند رسمی با اعمال قانون در مورد اجاره نامه های عادی متفاوت است و اجاره نامه های غیر مکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.
در قانون سال ۵۶ شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال ۵۶ اتخاذ کنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر خواهد بود اما در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری شروط مورد توافق طرفین است.بررسی این پرونده اهمیت تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره را بار دیگر نشان می دهد چرا که بسته به اینکه قانون ۵۶ یا ۷۶ کدامیک بر قرارداد اجاره حاکم است، نحوه تصمیم گیری در مورد آن متفاوت خواهد بود.
نظر کاربران
