شما می توانید ملک مسکونی یا زمین کشاورزی خود را اجاره دهید، البته قرارداد اجاره برای هر کدام متفاوت بوده و مفاد آن هم متفاوت خواهد بود. نحوه اجاره دادن زمین کشاورزی در مقایسه با دیگر زمین ها متفاوت است.
در این قرارداد، موجر در ازای مبلغ معینی و برای مدت مشخصی، زمین کشاورزی خود را به مستاجر اجاره می دهد، البته در قرارداد اجاره زمین کشاورزی ، اجاره بها نسبت به سایر موارد متفاوت بوده و این امر بستگی به نحوه توافق طرفین دارد، آن همان اجاره مربوط به مبلغ برداشت محصول و فروش آن است که باید موجر و مستاجر نسبت به آن توافق داشته باشند. موجر و مستاجر باید در مورد مقدار محصول و درصد آن به عنوان مبلغ اجاره باید به توافق برسند.
مالک زمین کشاورزی می تواند با مستاجر قرارداد اجاره را منعقد کند و زمین نباید به دولت یا ارگان های دولتی تعلق داشته باشد، همچنین زمین نباید در محدوده شهری واقع شده باشد.
بالغ و عاقل بودن موجر و مستاجر شرط اصلی هر نوع قراردادی است که بین موجر و مستاجر منعقد می شود، قرارداد باید به صورت کتبی منعقد شده باشد و قرارداد شفاهی سندیتی ندارد. دو نفر شاهد هم باید این قرارداد را امضاء کنند و در دو نسخه تنظیم گردد و یک نسخه از آن نزد موجر و نسخه دیگر نزد مستاجر باقی خواهد ماند.
زمانی که مدت قرارداد به پایان رسید، مستاجر موظف است که زمین زراعی را به موجر تحویل دهد، البته امکان دارد که موجر قرارداد را برای یک سال دیگر هم تمدید کند.
در صورتی که موجر بر روی زمین ملک، درخت یا قناتی دارد باید در قرارداد اجاره مشخص شود و مستاجر نباید بدان آسیبی برساند و البته نحوه استفاده مستاجر از این موردی که بر روی زمین کشاورزی وجود دارد باید مشخص شود.
در صورتی که قرارداد شفاهی بین موجر و مستاجر منعقد شده باشد، و قرارداد کتبی موجود نباشد، فقط سخنان شاهدان می تواند برای حل دعاوی مربوط به زمین کشاورزی استناد شود، نبود مدرک کتبی خود مشکل بزرگی بوده و نمی توان بدون مدرک و دلیل یکی از طرفین را مقصر شناخت.
دنیای تجارت پر از پیچیدگی ها و راز و رمزهای مخصوص به خودش است، در این بازار تنها کسانی موفق خواهند بود که از اصول و قوانین قراردادهای بازرگانی آگاه باشند و به خوبی آنها را اجرا کنند.
یکی از اصلی ترین اصول تجارت قرارداد است، قرارداد های تجاری مکتوب که آینده کار یک تجارت را مشخص می کند. در بازار سنتی ایران حرف مرد سند بود و کمتر پیش می آمد که سند مکتوبی نگاشته شود که البته زمینه ساز مشکلات و اختلافات فراوان می شد از این رو قرارداد ها امروزه در این خصوص راهگشای خیلی مسائل و مشکلات هستند.
اقدام یا مشارکت در حمل و نقل از طریق آب، خاک و هوا
فعالیت های دلالی و کمیسیون کاری و تصدی فعالیت های ارائه خدمات نظیر بنگاه های املاک یا دفاتر خدماتی
فعالیت های بانکی و صرافی
راه اندازی انواع کارخانه که به منظور نیازهای شخصی فرد تاسیس نشده باشد
فعالیت های حراجی خرید اموال منقول به نیت فروش یا اجاره آنها چه با تصرف و چه بدون تصرف
برگزاری نمایشگاه های عمومی معامله های برواتی که فرد می تواند تاجر یا غیر تاجر باشد.
کشتی سازی، کشتی رانی، معامله های مربوط به کشتی و خرید و فروش آن.
فعالیت های مربوط به بیمه بحری و غیر بحری
تنظیم قرارداد به منزله تثبیت و تضمین حقوقی توافقات شفاهی طرفین معامله قراردادهای بازرگانی است. این امکان وجود دارد که به دلیل زیرکی یکی از طرف ها یا سهل انگاری آنها هنگام تنظیم قرارداد، شرطی مغایر با توافقات شفاهی حین مذاکره در متن قرارداد درج گردد که منجر به تضییع حقوق یکی از طرف های معامله گردد. لذا باید در تنظیم کلمه به کلمه عبارات در قرارداد وسواس و دقت زیادی مبذول گردد.
حتی ممکن است یک طرف مذاکره از کم تجربگی طرف مقابل سوء استفاده کرده و یک پیش نویس از پیش تهیه شده قرارداد را برای امضا ارایه دهد. معمولا شرکت های بزرگ دارای قراردادهای استاندارد و با قید و شرط های خاصی هستند که می توانند به میزان قابل توجهی حقوق طرف مقابل را تحت تاثیر قرار دهند.
اشخاص حقیقی
افراد حقیقی که میخواهند طرف قرارداد قرار بگیرند باید واجد صلاحیت و اهلیت کامل برای انعقاد و اجرای موضوع قرارداد باشند برای این منظور لازم است. بررسی شود که آیا اهلیت قانونی برای انعقاد قرارداد دارد؟ فرضاً ورشکسته باشد، اموال وی توقیف نشده باشند، ممنوع المعامله نباشد .
صلاحیت علمی و فنی و تخصصی وی از طریق بررسی مدرک تحصیلی، ارائه گواهی هایی که نشانه تجربه و سابقه کار وی در این خصوص باشد، انجام شود. صرفاً در کارهای خاصی ( مثل لوله کشی گاز ) مجوز لازم از شرکت گاز داشته باشد.
مشمول قانون منع مداخله کارکنان دولت در معاملات دولتی مصوب سال ۱۳۳۷ نباشد.
تصویر از مدارک شناسایی (شناسنامه یا گذرنامه) اخذ شود و بین مشخصات طرف قرارداد در این مدرک و آنچه که در قراردادهای بازرگانی ذکر شده مقایسه شود تا از یکسان بودن آنها اطمینان حاصل شود.
در صورتی که اجرای قرارداد منوط به این باشد که طرف قرارداد سرمایه و امکانات اولیه را داشته باشد، باید میزان امکانات و دارایی او بررسی شود ، که آیا توانایی اجرای قرارداد را دارد یا خیر؟
کنسرسیوم یا Consortium لغتی لاتین است به معنای شراکت، انجمن یا جامعه. در حقیقت کنسرسیوم مشارکت و اتحاد دو یا چند نفر یا چند شرکت یا چند سازمان یا ترکیبی از آنها باهم می گوییم که برای رسیدن به یک هدف، فعالیت های هماهنگ دارند یا منابع آن را با هم ادغام می کنند.
بنابراین هدف اصلی کنسرسیوم، سودآوری است. ممکن است این هدف خاص شرکت در مناقصه یک پروژه مشخص مانند ساخت نیروگاه باشد یا برگزاری یک نمایشگاه یا تولید محصول. شراکت افراد یا سازمان ها برای انجام یک پروژه خاص کنسرسیوم نامیده می شود.
تاسیس یک سد یا پل خاص ساخت نیروگاه برگزاری یک نمایشگاه تولید محصول و باشد.
کنسرسیوم دارای مدت محدود می باشد. شرکت کنسرسیوم دارای کارکرد تجاری و نیز غیر تجاری می باشد. در شرکت های کنسرسیوم حدود و وظایف هر یک از توسط تفاهم نامه و اداره ثبت شرکت و قرارداد تعیین و تایید میشود. اعضای کنسرسیوم، هویت و استقلال مدیریتی، قانونی و مالی خود را حفظ خواهند می نمایند.
اجرای پروژه های بزرگ عمرانی. به عنوان مثال می توان به ساخت سد، راهسازی، احداث فرودگاه اشاره کرد. تولید یک محصول پیچیده و نیازمند بهره گیری از توانمندی های مختلف. به عنوان مثال می توان به ساخت کشتی، توربین و ژنراتور سد و هواپیما اشاره کرد. انجام مطالعات و پروژه های پژوهشی بین رشته ای بهره برداری و استفاده از معادن که این کار به شکل عمومی در اختیارات دولت می باشد بازاریابی و فروش و به دست آوردن سهم بیشتری از بازار یا ورود به بازارهای جدیدی که ریسک فروش بالایی دارند.
اخذ مجوز شرکت دریافت فرم درخواست ثبت شرکت و تکمیل آن دریافت ۲ نسخه شرکت نامه، اظهارنامه و اساسنامه اخذ گواهی عدم سوء پیشینه تمامی اعضای هیات مدیره کپی روزنامه رسمی آگهی تاسیس یا آخرین تغییرات آن در صورت وجود عدم سوء پیشینه همه ی شرکا اصل و کپی کارت ملی کلیه ی شرکا اصل و کپی شناسنامه کلیه ی شرکا شناسه ملی شرکت معین شدن شناسه ثبت پس از گذر از مراحل عنوان شده در بالا شرکت باید برای مشخص نمودن حوزه مالیاتی و دریافت کد اقتصادی اقدام کند
در ضمن باید ۳۵% سرمایه اولیه ای که برای ثبت شرکت منظور می کنید را بلوکه کرده و شرکت هایی که آماده برای انجام پروژه میباشند شناسه ملی داشته باشند. بعد از اینکه کنسرسیوم ایجاد شد، باید نسبت به تعیین حوزه مالیاتی و اخذ کد اقتصادی اقدام نمود.
کنسرسیوم صادرات
کنسرسیوم فروش
کنسرسیوم تبلیغات و بازاریابی
لازمه زندگی در جامعه امروزی شناخت کافی از قوانین و مقررات جاری کشور می باشد. همچنین کلیه آحاد جامعه بایستی در رابطه با مناسبات و قراردادهای معاملاتی و تجارتی خود اطلاع کافی در دست داشته باشند تا دچار مشکلات و مخاطرات معمول در رابطه با قراردادهای خرید و فروش و معاملاتی خویش نشوند. در زیر به بررسی قرارداد خرید و قرارداد انتقال خودرو می پردازیم.
به طور کلی زندگی ما انسان ها تابع مجموعه ای از قراردادها و ساز و کارهای قانونی می باشد و نادیده گرفتن این مناسبات امری غیر قابل ممکن تلقی می شود.
هر قراردادی که در مباحث مالی و مدنی منعقد می سازیم؛ شامل مجموعه ای از تعهدات و مسئولیت هایی می باشد که حق و تکلیف ما را مشخص می سازد. بنابراین بر همه ی مردم لازم می باشد که در خصوص قراردادهای حوزه های مختلف زندگی شخصی و شغلی خود توجه لازم را به عمل آورند و ساز و کارهای معاملات اقتصادی پیش رو و متداول در زندگی اجتماعی را رعایت نمایند.
بدون شک بی توجهی و سهل انگاری در این موارد موجبات وارد شدن خسارت های مالی و معنوی را محتمل می سازد.
گروه دادگرام در راستای برنامه و اهداف سازمانی خود در خصوص ارائه مطالب آموزشی حقوقی و دیگر جنبه های مهم قانونی مربوط به زندگی شخصی و شغلی اشخاص در این مطلب آموزشی تلاش نموده که به موضوع تنظیم قرارداد انتقال خودرو پرداخته و مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد انتقال خودرو را برای مخاطبان محترم ارائه می نماید.
تنظیم قرارداد خودرو
به طور کلی و به صورت عرفی متداول است که خریداران و فروشندگان خودرو بعد از اینکه در رابطه با مسائل فنی خودرو و مباحث مالی مربوط به خودرو مورد معامله به توافق و جمع بندی رسیده اند به دفتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نموده و مراحل انتقال سند خودرو را به صورت رسمی طی می نمایند.
البته بر اساس قانون و مقررات؛ خریداران و فروشندگان خودرو بعد از اینکه به توافق و تفاهم پیرامون مباحث مالی و چگونگی پرداخت قیمت خودرو از جانب خریدار به فروشنده رسیده اند، بایستی به اداره راهنمایی و رانندگی مراجعه نموده و مراحل قانونی و اداری انتقال پلاک خودرو را انجام دهند.
چیزی که عرف می باشد این است که فروشندگان به جهت رفاه حال خریداران خودرو این فرجه را لحاظ می نمایند که خریدار بعد از سپری کردن مراحل قانونی و ثبت خودرو در دفتر ثبت اسناد رسمی به اداره راهنمایی و رانندگی مراجعه نموده و مراحل انتقال پلاک خودرو را صورت دهد.
برای این کار فروشنده بایستی وکالت نامه ای به خریدار اعطا نماید تا خریدار بتواند در زمان بعدی اقدام به سپری کردن روند قانونی انتقال پلاک خودرو را نماید.
عموماً این وکالت نامه ها در همان دفتر ثبت اسناد رسمی و در باب موضوع انتقال پلاک خودرو منعقد می شود.
البته یک راهکار متداول دیگر در خصوص خرید و فروش خودرو این باشد که خریدار و فروشنده بعد از توافق در رابطه با مباحث مالی و مسائل پیرامون چگونگی پرداخت قیمت خودرو این موارد و مناسبات را به صورت مکتوب، در قراردادی که به قولنامه معروف می باشد، قید می نمایند و در مرحله بعد با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی اقدام به انتقال رسمی و قانونی سند خودرو به نام خریدار می کنند.
در این موارد نیز موضوع انتقال پلاک خودرو با توافق و تعامل خریدار و فروشنده می تواند در مراحل مختلف صورت پذیرد.
مهم ترین اقدامات و مدارک لازم جهت تنظیم قرارداد انتقال خودرو و انتقال رسمی سند خودرو عبارتند از:
خریدار و فروشنده بایستی در محل دفتر ثبت اسناد رسمی حضور یابند.( درصورتی که هر یک از خریداران یا فروشندگان، دارای وکیل و یا نماینده حقوقی می باشند، می توانند این امور را به وکیل بسپارند.) مدارک شناسایی و هویتی طرفین معامله اعم از؛ شناسنامه، کارت ملی و اصل سند مالکیت خودرو یا همان برگه سبز که توسط اداره راهنمایی و رانندگی صادر شده است؛ بایستی از جانب فروشنده ارائه شود. ارائه کارت شناسایی خودرو توسط فروشنده الزامی است. نشانی خریدار و فروشنده بیمه نامه خودرو بایستی ارائه شود. فیش واریزی و یا رسید پرداختی هزینه های مربوط به خرید و نقل و انتقالات خودرو بایستی به سر دفتر ارائه شود. گواهی عدم خلافی خودرو که از جانب اداره راهنمایی و رانندگی صادر می شود بایستی ارائه گردد.
همانطور که در بالا عنوان شد؛ در صورت توافق خریدار و فروشنده، فروشنده اقدام به اعطای وکالت نامه در رابطه با انتقال پلاک خودرو به خریدار می نماید. این وکالتنامه عموماً در دفتر ثبت اسناد رسمی محل انتقال سند خودرو تنظیم می شود و طی آن؛ خریدار نسبت به سپری کردن روند قانونی و اداری انتقال پلاک خودرو به نام خودش در اداره راهنمایی و رانندگی اقدامات لازم را به عمل می آورد.
همچنین در صورتی که هر یک از مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد انتقال خودرو موجود نباشد و یا دچار اشکال و ایراد باشد، تا زمانی که این مدارک به صورت کامل و صحیح تهیه نگردد؛ مراحل انتقال سند خودرو در دفتر ثبت اسناد رسمی صورت نمی پذیرد.
بیان نمودیم که قرارداد خرید و فروش خودرو یا همان قولنامه بعد از آن که طرفین معامله خرید و فروش خودرو، به توافقات لازم در رابطه با مسائل مالی و تخصصی رسیده اند؛ به صورت مکتوب تهیه و تنظیم می شود.
قرارداد خرید و فروش خودرو یا همان قولنامه یک سند عادی می باشد که در صورتی که بند فسخ در آن پیش بینی نشده باشد؛ هیچ یک از طرفین از اختیار فسخ قرارداد برخوردار نمی باشد. البته مواردی که در حوزه اختیار فسخ یا خیار فسخ موجود می باشد؛ برای هر معامله ای محفوظ بوده و در صورت تحقق شرایط لازم برای انواع خیار فسخ، خریدار یا فروشنده می تواند نسبت به بر هم زدن معامله اقدام نماید.
یکی از این خیارات؛ خیار عیب می باشد که در صورتی که عیب و نقص فنی در خودرو وجود داشته باشد و فروشنده در قولنامه و قرارداد انتقال خودرو به آن اشاره نکرده باشد، این حق را برای خریدار به وجود می آورد که معامله را فسخ نموده و پولش را بازپس بگیرد.
عموماً در قرارداد انتقال خودرو و خرید و فروش خودرو بایستی توجه به مسائل مالی و فنی مربوط به خودرو به صورت جدی مورد توجه قرار گیرد تا از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی بین فروشنده و خریدار پرهیز به عمل آید.
توصیه می شود که خریداران محترم با استفاده از مشاوره های فنی و تخصصی متخصصان خودرو و همچنین مشاوره های حقوقی افراد مسلط به مباحث مربوط به نقل و انتقالات خودرو و معاملات اقتصادی، از بروز مشکلات و مخاطرات احتمالی جلوگیری به عمل آورند.
این روزها قراردادهای حمل و نقل نسبت به گذشته با رونق بیشتری همراه شده اند که این مسئله را می توان وابسته به افزایش مبادلات تجاری و بازرگانی دانست. به طوری که قراردادهای حمل و نقل در چند سال اخیر به یکی از ارکان اصلی روابط تجاری و بازرگانی تبدیل شده اند.
رونق قراردادهای حمل و نقل موجب شده است تا قانون گذار تغییراتی در این گونه از قراردادها ایجاد نماید. لذا افراد ملزم هستند در زمان انعقاد قراردادهای حمل و نقل به قوانین وضعی توجه ویژه داشته باشند. مگر در شرایط خاص که در قانون صراحتا در مورد آن صحبت شده است.
لازم به ذکر می باشد که در سال ۱۳۹۱ قانون تجارت جدید از سوی مجلس شورای اسلامی تصویب شد و لوایحی به صورت آزمایشی به این قانون افزوده شد. این لایحه که برای مدت ۵ سال به صورت آزمایشی معرفی شده بودند، مجموعه ای از اصول کلی و لازم در قراردادهای حمل و نقل را شامل می شدند.
اگر تمایل دارید در مورد قراردادهای حمل و نقل، مواد مدنی، مسئولیت ها و نکات مهم و کاربردی آن بیشتر بدانید، در ادامه این مقاله با ما همراه شوید.
در ماده ۵۱۳ قانون مدنی در مورد قراردادهای حمل و نقل صحبت شده است. قانون مدنی این نوع از قراردادها را به نوعی قراردادی برای اجاره اشخاص می داند. با استناد به این ماده و همچنین ماده ۵۱۶ قانون مزبور، تمامی متصدیان حمل و نقل از طریق خاک، آب و هوا نسبت به حفظ و نگهداری از اشیاء متعهد خواهند بود و باید نسبت به بار مورد نظر اصل امانت را رعایت کنند. لذا در صورتی که اموال انتقالی توسط متصدیان دچار خسارت و یا ضرر و زیان شود، باید مسئولیت کالاهای آسیب دیده را بر عهده بگیرند.
در حوزه تجارت نیز نگاهی قانونی به حمل و نقل وجود دارد. قانون تجارت، قراردادهای حمل و نقل را تعهدنامه ای می داند که بر اساس آن متصدی حمل و نقل مسئولیت هایی را بر عهده می گیرد. بر اساس این تعهد، متصدی ملزم می شود تا در ازای دریافت اجرت، اشخاص یا افراد را با در نظر گرفتن شرایطی معین و با استفاده از وسایل نقلیه ای مشخص از مبدا به مقصد برساند.
در صورتی که فعل حمل و نقل با استناد به قرارداد از سوی متصدی اصلی به شخص دیگری واگذار شده باشد، به آن شخص، حمل و نقل کننده فرعی گفته می شود. با توجه به لایحه جدید در قانون تجارت تمامی افراد و عواملی که در حمل و نقل دخیل هستند، به صورت قانونی و دقیق مشخص شده اند. فرستنده، گیرنده،کالا، بارنامه و از جمله این موارد به شمار می روند.
قانون تجارت تمامی جوانب در قراردادهای حمل و نقل را بررسی کرده است. بر طبق این قانون متصدی به عنوان شخص مسئول معرفی شده است. وی از زمان دریافت کالا از شخص فرستنده و یا نماینده قانونی وی در مبدا تا زمان تحویل کالا به شخص گیرنده یا نماینده قانونی وی در مقصد در قبال کالای مورد نظر مسئول خواهد بود.
علاوه بر اینکه که برای متصدی از زمان دریافت تا تحویل کالا مسئولیت هایی تعیین شده است، برای حمل و نقل مسافر از سوی متصدی نیز مسئولیت های عنوان شده است که در قراردادها ذکر می شود. بر طبق قانون، متصدی از زمان سوار شدن مسافر به وسیله نقلیه تا زمانی که وی از جایگاه مشخص شده خود پیاده شود، در قبال او مسئول خواهد بود.
با توجه به قانون، وظایفی برای فرستنده کالا تعیین شده است. بر طبق قانون، فرستنده موظف است تا محل صحیح تحویل کالا، نوع کالا، وزن کالا، ارزش کالا، اطلاعات تماس، آدرس دقیق گیرنده و سایر موارد مورد نیاز را در اختیار متصدی حمل و نقل قرار دهد. ضمن اینکه در صورتی که کالا در زمان حمل و نقل به مراقبتهای خاصی نیاز داشته باشد، باید فرستنده، متصدی حمل و نقل را در جریان قرار دهد. در صورتی که فرستنده اطلاعات غلطی به متصدی دهد و یا هیچ گونه اطلاعاتی برای نگهداری از کالای مزبور در اختیار متصدی قرار ندهد، در صورت بروز هر گونه مشکل و آسیبی خسارت ناشی شده از حمل و نقل به عهده فرستنده خواهد بود. بر طبق قانون، در صورتی که در بسته بندی کالای مورد نظر اشکالی وجود داشته باشد، فرستنده مسئول خواهد بود و در صورت بروز هرگونه مشکل در بارگیری و یا بارچینی خسارت ناشی شده بر عهده متصدی حمل و نقل خواهد بود. توصیه می شود شرکت های متصدی ارائه حمل و نقل به منظور تنظیم و تهیه قراردادهای کلی خود از وکلای تنظیم قراردادها کمک بگیرند. زیرا تنظیم چنین قراردادهایی به دانش و تبحر نیاز دارد. اگر در زمان حمل و نقل کالاهای مزبور، آسیب و یا خسارتی شکل بگیرد، شرکت های متصدی متحمل ضرر و زیان زیادی خواهند شد که در برخی از مواقع این شرکت ها هیچ نقشی در آسیب به وجود آمده ندارند، اما تنظیم قراردادی ناصحیح آنها را با شرایط نامطلوبی مواجه کرده است. لذا در این شرایط، اثبات عدم تقصیر کاری بسیار سخت و دشوار خواهد بود. پس بهتر است شرکت های متصدی کمی پیشتر به فکر جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی باشند.
ضرورت استفاده از قراردادهای ساخت و انتقال و فناوری
همان طور که می دانید کشورهای در حال توسعه در زمان اجرای پروژه ها با مشکلات عدیده ای مواجه هستند که تامین بودجه این پروژه ها از جمله مشکلات رایجی است که در پیش روی مدیران صنعتی قرار می گیرد. در پروژه هایی که این روزها به مرحله اجرا می رسد، دیگر نمی توان فقط به منابع طبیعی، منابع زیرزمینی و نیروهای انسانی بسنده کرد. مدیران صنعتی موفق به خوبی بر این امر واقفند که برای پیشرفت و توسعه به چیزهایی بیشتر از موارد مزبور نیاز خواهد بود. این دست از مدیران برای پیشبرد پروژه های خود از و مخصوصا خارجی استفاده می کنند و بدین ترتیب پروژه های مذکور را به پروژه هایی سودآور مبدل می سازند.
از قراردادهای رایجی که در چند سال اخیر توجه مدیران پروژه را به خود جلب کرده است، می توان به قراردادهای ساخت، انتقال و فناوری اشاره کرد.
اگر بخش دولتی پروژه ای را با ارائه مجوز به بخش خصوصی تحویل دهد و در ادامه بخش خصوصی متعهد شود که نسبت به تمام عملیات پروژه اعم از: تامین مالی، تامین محصولات مورد نیاز، ساخت و بهره برداری در مدت زمانی مشخص و مسئول باشد، به آن قرارداد BOT گفته می شود. لازم به ذکر است که پس از اتمام موعد مقرر و یا اتمام پروژه بخش خصوصی موظف خواهد بود تا پروژه را به بخش دولتی تحویل دهد و از آن پس دولت به عنوان مالک تاسیسات ایجاد شده شناخته می شود.
این اختیار به بخش خصوصی طرف قرارداد داده شده است که در مدت زمانی که پروژه تحت بهره برداری قرار دارد، با اجاره و یا فروش تاسیسات، محصولات، اعمال عوارض و هزینه های ساخت و بهره برداری خود را بازیابی نماید تا در ادامه بتواند سود مورد نظر از پروژه مزبور را به دست آورد.
به طور کلی قراردادهای ساخت، انتقال و فناوری را می توان به سه مرحله زیر تقسیم نمود:
ساخت بهره برداری انتقال
مرحله ساخت خود قسمت ها و مراحل مختلفی را در برمی گیرد که در این میان می توان به تامین مالی، طراحی، مدیریت پروژه، تامین کالا و عملیات نصب و راه اندازی اشاره نمود.
مرحله بهره برداری نیز خود دارای مراحل مختلفی است که عملیات تامین و نگهداری، فروش محصولات و درآمدزایی از فروش محصولات و خدمات در این میان جای دارند.
پس از اینکه موعد مقرر در قرارداد فرا رسید، بخش خصوصی موظف خواهد شد تا مالکیت پروژه در حال کار را به صورت سلامت به کارفرما یا همان بخش دولتی تحویل دهد.
برای عقد قراردادهای ساخت، انتقال و فناوری (BOT) سه پیش نیاز لازم است.
در نخستین گام باید بررسی شود که آیا پروژه مورد نظر توجیه اقتصادی دارد یا خیر؟ لازم به ذکر می باشد که این توجیه اقتصادی با در نظر گرفتن نیاز کاربردی و محسوس کشور تعیین می شود. در گام دوم باید همت و قصد اساسی دولت و یا بخش دولتی برای انجام پروژه مورد نظر تعیین شود که برای این کار باید قراردادی امضا شود و مجوزهای مربوط و لازم تهیه شود. در ادامه نیز امنیت سرمایه گذاری در این پروژه بررسی خواهد شد. گام سوم که به عنوان پیش نیاز آخر هم شناخته می شود به بررسی و انتخاب سرمایه گذاران مالی و حامیان تعلق دارد. زیرا برای اجرای قراردادهای ساخت، انتقال و فناوری (BOT) باید از میان گزینه های موجود، حامیانی انتخاب شوند که بتوانند ریسک های مختلفی که در پروژه وجود دارد را بر عهده گیرند.
به طور کلی مورد اول و دوم در تمامی قراردادهای ساخت، انتقال و فناوری (BOT) مورد پیگیری قرار می گیرد. اما در بسیاری از مواقع به دلیل عدم وجود حامیان مورد قبول و در واقع محقق نشدن گام سوم، بسیاری از پروژه ها هیچ گاه به مرحله اجرایی نمی رسند.
شاید این سوال برایتان مطرح شود که چه افرادی به عنوان حامیان قراردادهای ساخت، انتقال و فناوری (BOT) شناخته می شوند؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که عموما بانک های بین المللی و یا شرکت های سرمایه گذاری حمایت مالی این گونه از قراردادها را می پذیرند که البته باید به این نکته توجه داشت که قانع نمودن آنها برای پذیرش اینگونه از پروژه ها چندان کار ساده ای نیست.
علت این سرسختی برای پذیرش پروژه ها، ریسک های عمومی پروژه است که روال کار را با سختی همراه می سازد. همین مسئله موجب می شود تا بسیاری از شرکت های سرمایه گذاری از امتیازات پروژه ها چشم پوشی کنند و از پذیرش آن شانه خالی کنند.از موارد دیگری که برای بخش خصوصی دارای اهمیت است، می توان به سودآوری پروژه اشاره کرد. در واقع سرمایه گذاران در فرآیند انجام یک پروژه بیشتر از آنکه به اعتبار وام گیرنده توجه داشته باشند، سودآوری پروژه را مورد بررسی قرار می دهند. به همین دلیل است که می گوییم توجیه اقتصادی پروژه از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.
قراردادهای ساخت، انتقال و فناوری (BOT) به عنوان یکی از مهم ترین قراردادهایی است که به صورت اشتراکی بین بخش دولتی و بخش خصوصی منعقد می شود. در تنظیم این قراردادها باید به قوانین صنعتی، تجاری، سرمایه گذاری داخلی و بین المللی توجه داشت. لذا این کار تنها از عهده افراد متبحری که به حقوق ملی و بین المللی به خوبی واقف باشند، بر می آید.
به جرات می توان گفت تا کنون هیچ قرارداد BOT بدون کمک وکلای تنظیم قراردادها مابین طرفین معامله به امضا نرسیده است.
قرارداد پیش فروش از جمله موضوعات حقوقی که همواره پیچیدگی های مختص به خود را دارد می توان به موضوع پیش فروش کاشانه اشاره کرد. علت این پیچیدگی در این است که مورد معامله به صورت کامل وجود خارجی ندارد. همین امر موجود نبودن در زمان حال می تواند سبب بروز مشکلات بعدی در عقد قرارداد شود. در ایران به دلیل اینکه هزینه های ساخت مسکن با تورم همراه است همواره دچار نوسان قیمت است. و این افزایش قیمت تمام شده مسکن و کاهش توان مردم برای پرداخت یکجای هزینه سبب به وجود آمدن قراردادهای پیش فروش مسکن شده است. در این مقاله سعی داریم تا شما را با ابعاد مختلف قرارداد پیش فروش و تعهدات هر یک از طرفین آن آشنا کنیم.
در هر معامله ای هنگام عقد قرارداد موردی که قرار است خریده یا فروخته شود به صورت فیزیکی موجود است و تعهدات طرفین مشخص شده است. اما در قرارداد پیش فروش چون ملک مورد معامله هنوز موجود نیست همواره اختلافاتی بین خریدار و فروشنده به وجود آمده و پرونده های قضایی عدیده ای در این زمینه تشکیل شده است.
در هنگام تنظیم هر قرارداد پیش فروش باید همه شروط فروشنده و خریدار ملک مورد نظر به صورت مکتوب ثبت شده و به امضای طرفین برسد. در سال ۱۳۸۹ قانونگذاران برای رفع مشکلات ذکر شده قوانینی را برای قراردادهای پیش فروش آپارتمان وضع کرده اند. که این قوانین در ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب شد. طبق این قانون فروشنده باید واحد ساختمانی که با ویژگی مشخص در زمین مورد نظر به صورت آپارتمان احداث یا تکمیل نماید و به خریدار به عنوان مالک تحویل دهد. این قرارداد می تواند قبل از ساخت و یا در مراحل ساخت تنظیم شود به شرط آن که تمام امکانات مورد توافق طرفین در قرارداد ذکر شود.
در قرارداد پیش فروش فروشنده صاحب ملک است و همه مدارک شامل مدرک شناسایی خریدار و فروشنده, نشانی هر دو طرف قرارداد, مساحت و جزئیات زمین در متن قرارداد باید ذکر شود.
از مهم ترین تعهدات خریدار به پرداخت بهای ملک و نحوه پرداخت آن می توان اشاره کرد. پرداخت اقساطی بها از توافقات بین خریدار و فروشنده در هر قرارداد پیش فروش است. از این نوع قرارداد را می توان قرارداد مشارکت هم نامید چرا که در این موارد مالک به دلیل عدم توان مالی ملک خود را برای پیش فروش می گذارد. در قرارداد پیش فروش به شرط پرداخت به موقع اقساط از سوی خریدار روند ساخت ملک با سرعت و به موقع صورت می گیرد.
مرحله اول فرایند قانونی قرارداد پیش فروش این است که بعد از گرفتن پروانه ساختمانی از شهرداری و دریافت شناسنامه ساختمان برای هر واحد با جزئیات کامل از سوی فروشنده, آگهی فروش درج شود. تمام مراحل قرارداد پیش فروش در دفتر اسناد رسمی انجام و ثبت شود.
طبق قوانین اگر فروشنده قبل از تنظیم سند در دفاتر رسمی اقدامی برای درج آگهی یا پیش فروش ملک انجام دهد مجازاتی برابر با ۹۱ روز تا ۱ سال حبس یا ۲ تا ۴ برابر وجوه دریافتی جریمه می شود. مهم ترین بحث قرارداد پیش فروش تاریخ تحویل ملک به خریدار است که اغلب به دلیل مشکلات ساخت و ساز به تعویق افتاده و باعث بحث بین طرفین می شود.
در متن قرارداد پیش فروش باید زمان و نحوه پرداخت اقساط ذکر شده و هر دو طرف آن را امضا کنند. بهترین روش پیشنهادی در این قراردادها این است که با پیشرفت کار در هر مرحله خریدار مبلغ قسط مشخص شده برای آن مرحله را پرداخت نماید.
و در آخر به طور کلی موارد زیر باید در یک قرارداد پیش فروش حتماً در نظر گرفته شود تا طرفین قرارداد در آینده دچار مشکل نشوند:
۱ سند مالکیت و مشخصات کامل فروشنده باید مشخص شود.
۲ تنظیم قرارداد پیش فروش باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد.
۳ فروشنده باید مجوز لازم برای درج آگهی فروش را از مراجع مربوطه کسب نموده باشد.
۴ جزئیات کامل ملک شامل متراژ و موقعیت و . باید به صورت واضح در متن قرارداد ذکر شود.
۵ مشخص کردن تاریخ دقیق تحویل و در نظر گرفتن جریمه در صورت عمل نکردن طرفین به تعهداتشان.
جعاله در لغت به معنای مزدی است که در برابر انجام کاری قرار داده می شود و در اصطلاح فقها، صیغه ای است که ثمره آن به دست آوردن منفعتی در برابر عوض است. البته برای انعقاد قرارداد جعاله شرط نیست که کارمزد معلوم باشد.
از جعاله، تعاریف دیگری نیز صورت گرفته است که بر اساس یکی از تعاریف فقها، ملتزم شدن جاعل به دادن عوض در قبال عملی که حلال و مقصود عقلا است، جعاله نامیده می شود. همچنین در تعریف دیگری، قرارداد جعاله عبارت است از التزام شخص به پرداخت اجرت و پاداش معلوم در مقابل عملی، اعم از اینکه عامل، معین باشد یا خیر.
جعاله نوعی سفارش کار است و همان طور که در ماده ۵۶۱ قانون مدنی آمده، عبارت است از التزام شخصی به ادای اجرت معلوم در مقابل عملی اعم از این که طرف، معین باشد یا غیر معین.
طبق قانون، جعاله تعهدی جایز است و تا زمانی که عمل به اتمام نرسیده باشد، هر یک از طرفین می توانند رجوع کنند اما اگر جاعل، در اثنای عمل عامل از قرارداد جعاله رجوع کند، باید اجرت المثل عمل عامل را بدهد. جعاله دارای این مزیت است که در آن معلوم بودن تفصیلی کار لازم نیست و موضوع التزام می تواند مجهول باشد، همان طور که قانون مدنی هم به آن تصریح دارد. چنان که در مورد اجرت نیز همین مطلب ثابت است.
کاری که به موجب قرارداد جعاله ، درخواست می شود، باید مشروع و عقلایی باشد، اگر شخصی، برای ارتکاب جرم یا کاری برخلاف اخلاق حسنه، ملتزم به دادن اجرت شود، جعاله باطل است.
جعاله به اعتبار چگونگی ایجاب و پیشنهاد آن، بر دو قسم است:
۱- جعاله خاص
در جعاله خاص، ایجاب برای شخص معین است و طرف خطاب، یک یا چند نفر خاص هستند. مثل این که پدر به فرزند خود بگوید که اگر فلان مسئله را حل کنی، مبلغی مشخص به تو خواهم داد.
۲- جعاله عام
در جعاله عام، هدف جاعل، رسیدن به مقصود خود است و برای او فرقی ندارد که کار مورد نظر توسط چه کسی انجام شود. به عنوان مثال، می گوید که هر کس فلان کار را انجام دهد، به او مبلغی مشخص پاداش می دهم.
قرارداد جعاله یک نوع عقد و از جمله عقود معین است و جاعل با خواندن صیغه ای خود را ملزم می کند که در صورت انجام شدن کاری مشخص برای او از سوی دیگری، این شخص مستحق مزد و عوض است. به عنوان مثال، فردی که یک راس دام خود را گم کرده است، اعلام می کند که هر کس حیوان گمشده او را پیدا کرد، مبلغی مشخص دریافت می کند.
۱- جاعل
کسی که انجام کاری را درخواست می کند.
۲- عامل
کسی که کار درخواستی را انجام می دهد.
۳- جُعل
عوض و مزد را می گویند.
شرط است که جاعل باید بالغ و عاقل باشد و حاکم شرع او را از تصرف در اموالش منع نکرده باشد اما در خصوص عامل، وجود این شروط، ضروری نیست.
کارهایی مورد جعاله قرار می گیرند که شرایط زیر را داشته باشند.
۱- کار مورد جعاله، حلال و مشروع باشد. چرا که جعاله بر انجام کارهای حرام مثل زنا باطل است.
۲- کار، غرض و منفعت قابل توجه عقلایی داشته باشد، بنابراین قرارداد جعاله بر انجام کارهای عبث و بیهوده از قبیل کشیدن تمام آب چاه یا رفتن به اماکن خطرناک و تاریک صحیح نیست.
۳- عمل مورد جعاله از کارهای واجب بر جاعل نباشد. به عنوان مثال، جاعل بگوید هر کسی نماز ظهر و عصر مرا بخواند، مبلغی مشخص به او می دهم که در این صورت جعاله باطل است.
در جعاله، ایجاب از طرف جاعل بوده و به صورت عام یا خاص است. در ایجاب عام، همواره این امر مفروض است که التزام به پرداخت عوض یا اجرت، در مقابل اولین کسی است که عمل را انجام داده است. قبول در جعاله ممکن است صریح یا ضمنی باشد، همان طور که در جعاله عام چنین است.
در جعاله، عامل زمانی مستحق اجرت است که جاعل درخواست انجام کاری کند. به عنوان مثال، جاعل بگوید هر کسی گمشده ی مرا یافت، به او این مبلغ را پرداخت خواهم کرد.بنابراین اگر گمشده قبل از درخواست جاعل در دست کسی باشد، بر او لازم است که آن را تحویل صاحبش بدهد و مستحق عوض هم نیست.همچنین عامل زمانی مستحق دریافت مزد است که کار درخواستی را به اتمام برساند.
در صورتی که در عقد جعاله، عامل مشخصی مورد خطاب باشد و قرارداد جعاله با او بسته شود، اگر شخص دیگری غیر از عامل مشخص شده، کار مورد نظر را انجام دهد، این فرد مستحق اجرت نیست. چرا که طرف عقد نبوده و جاعل تعهدی نسبت به او ندارد. در این صورت، عامل معین نیز به دلیل اینکه کاری انجام نداده، مستحق اجرت نخواهد بود.
نظر کاربران
