قرارداد اجاره همیشه به خوبی و خوشی به پایان نمی رسد و گاهی پایان اجاره با شروع اختلافات موجر و مستاجر همراه است. حل این اختلافات معمولا مدتی وقت دو طرف را می گیرد؛ اما با قواعدی که در قانون پیش بینی شده است از قبل می توان اجمالا دریافت که حق با کدام طرف است. برخی از اختلافات مبتلا به موجر و مستاجر در پایان مدت اجاره را در گفت وگو با حقوقدانان مورد بررسی قرار داده ایم.
عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سوال که اگر بعد از پایان مدت اجاره موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستاجر برنگرداند، مستاجر چه راهکاری در پیش دارد؟ می گوید: مبلغی را که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می گذارد، رهن نامیده می شود و تضمینی است از سوی مستاجر به موجر برای ملک اجاره داده شده و این مبلغ به عنوان قرض الحسنه توسط مستاجر به مالک داده می شود و قانونا هر زمانی که مستاجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ داده شده را دارد.
دکتر غلامعلی سیفی زیناب ادامه می دهد: اما در قرارداد اجاره شرط می شود تا پایان مدت اجاره، مستاجر حق مطالبه وجه داده شده را ندارد. در ضمن به صورت عرفی نیز چنین است که مستاجر تا زمان پایان عقد قرارداد حق مطالبه مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته اسـت، ندارد؛ بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد، مستاجر می تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد، در غیر این صورت قرارداد به طور توافقی بین موجر و مستاجر تمدید می شود و همین تعهد تا زمان تعیین شده باقی می ماند. اما اگر قرارداد تمام شود، مالک تقاضای تخلیه ملک مذکور را می کند و مستاجر در قبال تخلیه ملک حق مطالبه مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، دارد.
این وکیل دادگستری می افزاید: مطابق قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، تخلیه ملک اجاره داده شده هم زمان با دریافت مبلغی که به عنوان رهن نزد موجر است، صورت می گیرد. اگر به هر دلیلی موجر دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی و مستاجر در مطالبه حقوق خود به مشکلاتی برخورد کند می تواند از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد، با مراجعه به شورای حل اختلاف حقوق خود را مطالبه می کند و اگر مبلغ رهن بیش از پنج میلیون تومان باشد، باید به دادگاه عمومی مراجعه کند؛ زیرا به دلیل بالا بودن مبلغ باید قبل زمان صدور حکم از طریق توقیف اموال بلامعارض موجر، طلب خود را بگیرد.
خلیل بهرامیان از وکلای دادگستری نیز در این خصوص می گوید: بهترین کار نوشتن اظهار نامه ای توسط مستاجر است که طی آن مقرر شود در قبال تخلیه ملک، مستاجر پولی را که به عنوان رهن نزد مالک قرار داده است، به بنگاه یا به حساب مستاجر واریز کند؛ در این صورت موجر نمی تواند مدعی هیچ چیز باشد. خسارتی که به مستاجر وارد می شود نیز از طریق این اظهارنامه قابل مطالبه است. این اظهارنامه یکی از مستندات دعوایی است که در صلاحیت دادگاه حقوقی قرار دارد و طی آن توسط مستاجر درخواست مطالبه پول رهن از دادگاه می شود.
کرامت الله محمدی وکیل پایه یک دادگستری نیز در خصوص راهکاری که در فرض بالا پیش پای موجر قرار دارد، توضیح می دهد: از لحاظ قانونی وقتی قرارداد اجاره تمام شود مستاجر هیچ حق و حقوقی در ماندن در ملک مذکوره را ندارد و حتی در صورت پس نگرفتن مبلغ رهن، باید اقدام به تخلیه ملک کند. مستاجر مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، می تواند پس از اتمام مدت اجاره نامه از طریق مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست دریافت کند. بر اساس ماده ۴۹۴ قانون مدنی، بعد از اتمام عقد قرارداد اجاره مستاجر مکلف به تخلیه ملک بوده و از طریق تقدیم دادخواست، دادگاه حکم صادر می کند.
عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی به موضوع خسارت بازگرداندن مبلغ رهن اشاره می کند و می گوید: دریافت خسارت وارد شده به مستاجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کارشناس.
سیفی زیناب ادامه می دهد: اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستاجر تعلق نمی گیرد؛ اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می شود.
کرامت الله محمدی وکیل پایه یک دادگستری معتقد است: خسارت وارده که به واسطه تاخیر در پرداخت مبلغی که به عنوان رهن ملک به مستاجر وارد می شود، به صورت امانت نزد موجر می ماند و در زمان پرداخت پول رهن آن خسارت نیز مطالبه می شود.
در صورتی که مستاجر در مدت اجاره و قبل از پایان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره کند، آیا موجر مکلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟ سیفی زیناب در پاسخ به این سوال می گوید: قرارداد اجاره عقد لازم است و عقد لازم را نمی توان به آسانی فسخ کرد. به این ترتیب نه موجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستاجر؛ اما قانونا می تواند حق فسخی پیش بینی شود. برای مثال، ملکی را که مستاجر اجاره کرده است و احساس می کند مغبون شده است، یعنی بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره داده شده است؛ در این حالت مستاجر می تواند از طریق دادخواست، تقاضای فسخ قرارداد به علت غبن کند.
همچنین ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوطه تعمیرات لازم اعمال می شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد. اگر شک داشته باشند که حق فسخی وجود دارد یا نه، فرض بر این است که حق فسخی وجود ندارد.
خلیل بهرامیان، وکیل دادگستری، در این خصوص معتقد است: به هیچ عنوان قرارداد نمی تواند نه از سوی موجر و نه از سوی مستاجر فسخ شود، تنها در صورت اقاله یعنی بر هم زدن قرارداد به توافق طرفین قرارداد فسخ می شود. محمدی نیز نظری مشابه دارد و تاکید می کند: پس از تعیین مدت اجاره و تدوین اجاره نامه، قرارداد به هیچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص، به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امکان استفاده برای مستاجر نباشد وگرنه در حالت عادی هیچ دلیل قانونی برای فسخ قرارداد از سوی مستاجر و موجر وجود ندارد.
چالش دیگری که در روابط موجر و مستاجر ممکن است، پیش آید، این است که آیا موجر می تواند خسارت های وارده به ملک را از رهن مستاجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سوال می گوید: طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به موجر اختیار داده می شود که دادخواستی دایر به مطالبه خسارت یا هزینه های پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد.
اگر موجر گواهی مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است نگه می دارد تا به آن رسیدگی شود. این قسمت قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.
خلیل بهرامیان، وکیل دادگستری، در این خصوص می گوید: در صورتی که پول رهن مستاجر آماده باشد و ملک نیز توسط مستاجر تخلیه شده باشد، اگر خسارتی از جانب مستاجر به ملک مذکور وارد شود، موجر می تواند به میزان خسارت وارد شده به ملک خود از پولی که به عنوان رهن از مستاجر گرفته است و در واقع ضمانتی از سوی مستاجر است، کسر کند و باقی مبلغ را به مستاجر بپردازد.
محمدی نیز در خصوص مسئولیت مستاجر در جبران خسارات می گوید: در صورتی که خسارت وارده به ملک خود به خودی باشد، برای مثال خسارت ملک به دلیل عوامل طبیعی همچون زلزله سیل و باشد، مستاجر وظیفه ای در قبال پرداخت خسارت ندارد؛ اما در صورتی که خسارت وارده از جانب مستاجر باشد و مستاجر در مقابل حفاظت از ملک موجر قصور کرده باشد، مستاجر مکلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است.
برای بیشتر اختلافات موجر و مستاجر راهکار قانونی وجود دارد؛ بنابراین دو طرف می توانند قبل از آنکه وقت و هزینه ای را در جریان دادرسی هدر دهند با مشورت با یک کارشناس حقوقی با توجه به بایدها و نبایدهای قانون تصمیم صحیح بگیرند. این را هم باید یادآور شد که به مبلغی که مستاجر در ابتدا پرداخت می کند مسامحتا در عرف، رهن گفته می شود و از نظر قانونی قرض الحسنه به شمار می رود.
نظر کاربران
