تنظیم قرارداد های اجاره و ذکر نکاتی برای بهتر کردن این قرارداد ها

تنظیم قرارداد های اجاره و ذکر نکاتی برای بهتر کردن این قرارداد ها

روابط بین مالک و مستاجر چه رابطه ای می باشد؟

رابطه ای است که اگر هر یک از طرفین نسبت به استانداردهای آن، آگاهی نداشته باشد، ممکن است خسارت های جبران ناپذیری به او وارد شود. البته در این میان، مستاجر بیشتر از موجر یا همان مالک آسیب می بیند. تنظیم قرارداد اجاره عقدی است که برابر آن، اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیا مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد. مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده و آن را برای مدتی اجاره کند.

در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد که معمولا این مدت برای یک سال تعیین می شود. مدت اجاره از روزی آغاز می شود که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. قانون می گوید مستاجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند. برخی از مستاجران استفاده های سوء از ملک مورد اجاره می کنند. مثلا با آنکه ملک مورد اجاره کاربری مسکونی دارد، اما مستاجرر استفاده اداری یا تجاری از آن می کند که قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالک داده است.
مستاجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره بهای مکان شبیه به آن است، بپردازد. البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود. تنظیم قرارداد بین مالک و مستاجر باید حتما در بنگاه های املاک معتبر و رسمی صورت گیرد. باید توجه داشت که برای تنظیم قرارداد اجاره حتما دو نفر بهه عنوان گواه و شاهد ذیل سند اجاره را امضا کنند. همچنین تنظیم قرارداد باید در فرم های چاپی معتبر انجام شود.

میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن در تنظیم قرارداد

در تنظیم قرارداد و در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات قانونی از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود. موجر یا مستأجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را داشته باشد، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر ازز عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد و حکم دادگاه در این مورد قطعی است .

همچنین موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه کند. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل ، مستأجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم ، محکوم می کند. دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار ۱۲ درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز می تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها مابه التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرحح فوق درخواست کند.

در حقوق مدنی ایران، اگر متعاقدین مدت عقد اجاره را ذکر نکنند و همچنین پرداخت اقساط مال الاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نکنند و از طریق دیگری مقدار منفعت را مشخص نکنند، عقد اجاره باطل است اما اگر عقد اجاره ای منعقد کرده باشند که در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین شده باشد، مطابق قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مال الاجاره تعیین شده است، منعقد می شود. در قانون روابط موجر و مستاجر شرایطی برایی انعقاد قرارداد اجاره در نظر گرفته شده است که معمولا اجاره ها با این شرایط منعقد می شوند اما اگر یکی از شرایط وجود نداشته باشد مثلا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشود یا اینکه یک شاهد آن را امضا کرده باشد در این صورت تکلیف چیست؟ آیا قانون سال ۱۳۷۶ در مورد آن رعایت خواهد شد؟
از زمان لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آیین نامه اجرایی آن در خصوص نحوه اجرای قانون و به خصوص ماده یک قانون اختلاف نظر وجود دارد. ماده یک این قانون می گوید: از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. در این زمینه دو نظر وجود دارد:

چنانچه حسب ماده ۲ قانون، قرارداد اجاره با قید مدت اجاره و در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود مشمول قانون ۱۳۷۶ می شود اما اجاره نامه ای که در مورد یک باب مغازه تنظیم می شود اما فقط یک نفر به عنوان شاهد امضا کند یا قرارداد در یک نسخه تنظیم شود قانون سال ۱۳۵۶ در مورد اجاره حاکم خواهد بود. با توجه به صراحت ماده یک قانون سال ۱۳۷۶ از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره همه اماکن از جمله اماکن تجاری و محل کسب و پیشه تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر است.
در نتیجه چنانچه بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ اجاره نامه ای در مورد یک باب مغازه تنظیم شود و ضوابط مذکور در ماده ۲ در تنظیم اجاره نامه رعایت نشود به صراحت ماده ۲ این اجاره نامه تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ حاکمیتی در قضیه نخواهد داشت. طبق این نظریه قانونگذار با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ همه روابط استیجاری افراد جامعه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون وفق مقررات قانون مذکور و قانون مدنی و قرارداد بین طرفین قرار داده است.


نظر کاربران