تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند. در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ بر روابط دو طرف حاکم است.
یک وکیل دادگستری با اشاره به ماده ۴۹۶ قانون مدنی از انقضای مدت اجاره به عنوان یکی از دلایل پایان یافتن مدت اجاره نام می برد و می گوید: در صورتی که اجاره پایان یافت، ضرورتا باید مستاجر ملک را خالی کند. اما در عمل موارد زیادی وجود دارد که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر همچنان در ملک می ماند و مالک نیز در این خصوص سکوت می کند.
این وضعیت در برخی موارد سبب ایجاد اختلافاتی می شود.محمد نوری در پاسخ به این سوال که در چنین فرض نسبت به ماه هایی که از مدت اجاره گذشته است، موجر چه حقوقی دارد و آیا مستاجر باید به میزانی که در قرارداد تعیین شده است اجاره بپردازد یا باید اجرت المثل بپردازد؟ می گوید: پاسخ این سوال، بستگی به این دارد که آیا می توان گفت قرارداد اجاره به صورت ضمنی تمدید شده است یا خیر؟ در برخی کشورها مثل فرانسه، صریحا به این سوال پاسخ مثبت داده شده است اما در کشور ما باید با استفاده از تفاسیر و اصول حقوقی پاسخ را استخراج کرد.
در صورتی که پاسخ مثبت باشد، در برخی موارد که مستاجر پس از پایان مدت اجاره همچنان آن را در تصرف خود نگه می دارد و موجر نیز در این خصوص سکوت می کند، می توان قائل به این شد که با تراضی ضمنی طرفین قرارداد اجاره تمدید شده است.
این وکیل دادگستری با بیان اینکه در حقوق مدنی ایران قانونگذار راجع به امکان تجدید عقد اجاره، چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی همچنین راجع به امکان تمدید عقد اجاره، سکوت اختیار کرده است. می گوید: حتی در بعضی از مقررات میان تمدید و تجدید عقد اجاره تفاوتی قائل نشده است. نوری در ادامه با اشاره به قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر تصریح می کند: در عقد اجاره ای که مدت آن به طور کامل منقضی شود و متعاقدین قصد داشته باشند که رابطه استیجاری همچنان وجود داشته باشد؛ لازم است که انشای عقد جدیدی کنند که در این صورت عقد اجاره تجدید می شود نه تمدید.
وی همچنین بیان می کند: امکان تجدید صریح عقد اجاره در حقوق ایران با هیچ مشکلی مواجه نیست؛ زیرا عقد اجاره از عقود رضایی بوده و قانونگذار برای انعقاد آن تشریفات خاصی را مقرر نکرده است. این وکیل دادگستری می افزاید: تجدید صریح عقد اجاره، عقد جدیدی محسوب می شود که گاهی شرایط آن، همان شرایط مقرر در اجاره قبلی است یا ممکن است بعضی از شرایط قرارداد تغییر یابد.
اما مورد بحث ما در خصوص وضعیتی است که هیچ توافقی برای تجدید یا تمدید اجاره وجود ندارد، با وجود این مستاجر همچنان به انتفاع از ملک ادامه می دهد و مالک نیز در این خصوص سکوت می کند. نوری در پاسخ به این سوال که در این شرایط تکلیف چیست اظهار می دارد: در حقوق ایران هرچند که تجدید ضمنی اجاره به صراحت در قوانین ذکر نشده است، اما براساس قواعد عمومی، امکان تجدید ضمنی عقد اجاره وجود دارد؛ زیرا اعلام اراده در عقود رضایی، ممکن است صریح باشد یا ضمنی. وی ادامه می دهد: اگر حکومت اراده باطنی را بپذیریم، چگونگی ابراز آن در نفوذ عقد اثر ندارد و حاکمیت اراده باطنی، موضوعی است که هم مورد تایید فقهای اسلامی و هم مورد تایید اکثر حقوقدانان قرار گرفته است.
این وکیل دادگستری با اشاره به قانون مدنی ایران می گوید: دلالت بر قصد، ممکن است ضمنی باشد و از اعمالی که به منظور دیگر انجام می شود، استنباط شود. قبول پیشنهاد معامله ممکن است به طور ضمنی انجام شود و این چیزی است که هم از برخی مواد قانون مدنی مثل مواد ۱۹۱ و ۱۹۳ استنباط می شود و هم حقوقدانان بر آن اتفاق نظر دارند.
اما آنچه مورد اختلاف است وجود ایجاب چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی است؛ مانند آنکه عده ای از حقوقدانان، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را، ایجاب ضمنی بر پرداخت اجرت بر مبنای اجاره بهای پیشین می دانند و برای اثبات نظر خود به ماده ۵۰۱ قانون مدنی استناد می کنند. اما عده ای دیگر، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را ایجاب ضمنی نمی دانند.
نوری تاکید می کند: اگر معتقد باشیم بر اینکه متعاقدین عقد اجاره را به صورت ضمنی تجدید می کنند، باید تمام شرایط عقد اجاره سابق (از جمله مدت عقد) را از شرایط عقد جدید محسوب کنیم در حالی که با توجه به افزایش مداوم اجاره بها در کشور ما و تقاضای فراوان برای مسکن به سختی می توان چنین چیزی را به اراده موجر نسبت داد.
در نهایت می توان گفت که امکان تجدید و تمدید عقد اجاره با تراضی ضمنی دور از دهن نیست و در حالی که در حقوق ایران در مورد مدت اجاره ای که تجدید ضمنی شده است، نص ویژه ای وجود ندارد و همچنان که متعاقدین در خصوص سایر شرایط عقد اجاره به صورت ضمنی توافق می کنند، باید بر تعیین مدت زمانی مشخص نیز به صورت ضمنی توافق کنند.
وی در پایان به این موضوع نیز بار دیگر اشاره می کند که قانوگذار پیش از هرچیز تاکید دارد که اگر با وجود انقضای مدت عقد، مستاجر همچنان عین مستاجره را در اختیار داشته باشد و موجر به این امر راضی نباشد، مستاجر غاصب بوده و ید او ضمانی خواهد بود.
در این صورت مسئول هر نقص و عیبی است که در عین مستاجره به وجود آمده است، هرچند که مستند به فعل او نباشد. ولی اگر موجر راضی باشد، مستاجر در صورتی ملزم به پرداخت اجرت المثل است که از عین استیفا منفعت کرده باشد.
یک وکیل دادگستری درباره خسارت تاخیر اجاره بها نیز می گوید: چنانچه بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر به تصرف خود ادامه داد و موجر بر این تصرف رضایت نداشت و تقاضای تخلیه کرد ضمن تبدیل ید امانی مستاجره به ید ضمانی خواه مستاجره از مورد اجاره استفاده کامل کرده باشد یا نکرده باشد باید اجرت المثل زمان تصرف بعد از اتمام اجاره را به موجر بپردازد و مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.
علی زمانی با بیان اینکه پس از انقضای مدت اجاره تا زمانی که موجر استرداد عین مستاجره را نخواهد، عین مستاجره در دست مستاجر امانت است، می گوید: در این شرایط همان اجاره تصرفی که به عنوان امانت مالکانه پدیدار شده بود باقی است و در صورت عدم استیفای منفعت موظف به پرداخت اجرت المثل نیست اما در صوره بهره برداری از عین مستاجره ضامن استیفای مذکور به میزان اجرت المثل است.
این کارشناس حقوق در بیان وضعیتی که مدت اجاره ذکر نشده باشد، می گوید: در صورتی که در عقد مدت اجاره به طور صریح ذکر نشده باشد ولی مال الاجاره از قرار مثلا ماهی فلان مبلغ تعیین شده باشد اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت مذکور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم سکوت کند و اعتراضی نکند به هر میزان که این تصرف ادامه یابد و رضایت نیز وجود داشته باشد اجرت نسبت به اجرت المسمی را باید به موجر پرداخت کند. بدیهی است که برای ماه اول عقد اجاره لازم است و برای بقیه مدت لازم نیست و هر گاه که موجر تقاضای خلع ید کند یا مستاجره حاضر به تحویل عین مستاجره باشد تراضی مذکور به هم خورده است.
وی متذکر می شود: تجدید اجاره مستلزم قصد و رضا و تعیین مدت و سایر شرایط است و صرف ادامه تصرف مستاجره در مورد اجاره و سکوت موجر را نمی تواند ضرورتا تجدید اجاره قلمداد کرد بلکه براساس اذن موجر و رضایت مستاجر، تراضی حاصل شده است.
نظر کاربران
